アリーです.
嵐のコンサートが今日、明日と開催されます。
昨日からワイキキは女性であふれかえっていますが、
きっとコンサートの始まる夕方頃には
ガラガラになるんでしょうね、
そしてiPhone6が今日から販売です。
雨の中朝からかなりの列が、
やはり好きなものに対しては皆さん気合いが違います。
キーワードは、自分が好きで形に残るもの、
記憶に残るものでしょうか、
そして価値が下がらないもの、という要素を加えれば
不動産、という事になりますでしょうか。
今回は不動産に関する、かなりマニアックな内容になります。
投資に関するお話しさせて頂ければと思います。
ハワイの不動産マーケット、動いています
これからすごい上昇がはじまりそうです。
金利や維持費が高く、融資の基準が日本より厳しいハワイ、
やはり投資として考えると、月々のキャッシュフローではなく、
売却の差益(キャピタルゲイン)を狙った投資となってしまいます。
長期保有することで資産価値を高めるのは、
ハワイのマーケットであれば、間違いない物件を購入することで
手堅く狙えます。
※ハワイのマーケットの特色、何故物件価格が下がらないか？
というタイトルでまたブログで紹介させて頂きます。
そしてマーケット上昇傾向の今、短期間で物件によっては
他の物件よりかなりの上昇を記録しているものがあり、
そのような不動産価格が上昇局面に突入している局面で活用出来る、
フリップ（転売）という投資手法を紹介させて頂きます。
物件をフリップして利益を確定し、
資産価値上昇を加速度を高めるというものです。
普通に資産価値を上げる事は、わざわざ短期でフリップしなくても
長期保有していれば可能です。
同じ率で価値が上がり続けていくなら、短期で売買するより
無駄な経費も払わずに長期保有している方が賢い選択となります。
たまに短期でフリップする方が儲かりますよ、
と勧める不動産エージェントがいるかもしれませんが、
エージェントは手数料で儲かりますが、
クライアントさんは損をします。
以下実例を元にフリップの意義を説明させて頂きます。
① ハワイアンモナークの実例
② マリンサーフ・ワイキキの実例
① ハワイアンモナークの実例
驚いたことに約二週間前にハワイを発ったのですが、
たった二週間の間に、私がリスティング(売りに出している)している
159,500ドルで売りに出していますが、いつのまにか
スタジオタイプ（1ルーム）、所有権付きの市場で最安値となりました。
※現在1,100ドルで賃貸中です。
二番目に安いお部屋が17万ドル台と、1万ドルほど差がございます。
二ヶ月前に弊社にて売却したお部屋は14万ドル台でしたので、
14万ドルから17万ドル⇒ 約20%の価格上昇です。
20%の価格上昇時点で売却をすると、保有期間中家賃収入があると仮定して
10%の利益率を確保できることが出来ます。
(かかった経費を約10%と仮定)
1年で20%上昇した時点で売却すると、10%の利回りとなります。
半年で20%上昇した時点で売却となると、年率40%の利回り。
しかしモナークは実際2カ月で20%の上昇を記録しています。
それでいくとなんと年率120%の利回りとなります。
1987年から2014年のオアフ島中間価格の推移です。
⇒青が戸建て
⇒赤がコンド
マクロで見るとリーマンの影響も低く過去価格上昇、維持を繰り返しています。
1987年以前も同じようなスパンで同じような推移を繰り返し、右肩上がりにきています。
ちなみにハワイの不動産の中間価格、戸建て、コンドともに
2011年から3年ほどかけて、平均で1.2倍の上昇を記録しています。
他の物件が3年かけて20%の上昇を記録したのに対し、
モナークは2カ月で20%の上昇を記録。
このように需要と供給の関係でマーケットの中でも特別上昇率が高い物件を
見極め、フリップを行い、長期保有に比べ資産価値の上昇を早める。
具体的には、
短期で120%の価格上昇を基準に動くであろう物件に対して投資を行い、
利益を早期に確定する。そして更にレバレッジを利かしていく。
ミクロでみると、物件、コンドの階数、向きなどにより
マーケットは微妙に動きます。また下落の要因も突然発生します。
やはり短期で上下する物件がありますので、それを見極める。
それを見極める事が出来ればフリップ、
今のマーケットでの、効率が良い投資手法かな、
と最近の傾向を見て思っています。
このマーケットの急激な上昇、いつまで続くかは未定です。
最終の出口はマーケットを敏感に読み、利益を確定せずに
長期保有用の物件を次の上昇局面までキープする。
という事も必要かもしれません。
但し、金利は上昇していると思われますので、融資を活用しての
長期保有する判断には十分慎重になって下さい。
金利上昇局面ですので、リスクヘッジの為、30年固定で早目に
借入されることをお勧め致します。
※現在、及び今後の金利の動向に関しては、メルマガで紹介させて頂きます。
最初は小規模な物件を何部屋か所有し、レバレッジを利かしていきますと
更に安定した収入、爆発的な利回りが見込めます。
ただし5年以下の短期譲渡、日本では個人ですと税率39%となります。
(5年を超えると20%)
ハワイでの不動産所得、売却益に関しても、もちろん日本で
申告が必要となりますので、購入時には国際税務のわかる税理さんと
十分ご相談下さい。
(もちろん弊社からもご紹介可能です。)
また築年数が古い物件を購入し、償却がたくさんとれるといっても、
売却時の簿価はその分減り、譲渡税がかなり増えてしまいます。
売却時に他の不動産で損を計上出来ない限り、
減価償却を使ったスキームは、税金の繰り延べにすぎませんので、
予めご留意ください。
法人で購入されますと、不動産以外の経費も計上出来ますので、
予め損が出そうな年に売却をあてる事が比較的容易かもしれまんね、
ちなみにアメリカでの鉄筋コンクリート造の償却年数は、
購入してから27.5年で均等に償却されます。
日本の場合は、法定耐用年数(47年)-経過年数+経過年数×20％
で償却されます。
ハワイアンモナークの場合は35年経過していますので、
19年で償却されます。
(詳しくは税理士さんにご相談下さい。)
② マリンサーフ・ワイキキの実例
そして現在マリンサーフという物件をお持ちのIオーナー様、
購入されたのは2011年年末。
21万ドルで購入されました。円で換算すると1,600万円ちょっと。
そして現在、マーケットでは32万ドル！ほどで取引されています。
21万ドル⇒32万ドルへと50%の上昇です。
円は昨日のレート108円として、3,456万円。
なんと200%の上昇(2倍)です。
為替に関しては、上がる時もあれば下がる時もありますので、
原則為替の変動は考慮せず、純粋にドルで考えられた方が良いと思いますが、
一部の円をドル、またはアメリカの不動産に組み替えることで、
しばらく続くであろうドル高のメリット享受、
円だけで保有する事へのリスクヘッジが可能です。
このような勝ち組の物件を購入された場合は、
短期でのフリップを行う必要もないですが、売却後の資金を
頭金に投入し、レバレッジを利かすことで更に安定した
個人資産の形成を行う事が出来ます。
それにしても為替が動いていますね。。
来月の更なる金利緩和縮小、0金利政策の見直しなどで金利が上昇し、
更なるドルが新興国からアメリカに戻り、ドル高の流れは加速される方向です。
大統領選挙なども影響しますし、110円を超えるとそこから更に
上昇しそうですね、、
今からは金利も上昇傾向、不動産もしばらく上昇傾向ですが、
いずれは上げどまり、また停滞時期がやってきます。
http://arry.jp/?eid=278
恐らく極端な下落なく、いずれ上層局面に入りますが、
そのスパンを待つには時間がかかります。
※ 極端に価格が下落しない理由は、またすぐに
ブログに書かせてもらいます。
⇒ ブログアップしました！こちらからどうぞ
ハワイの不動産のインフレ率(長期でみると年率およそ6%)を考慮すると、
物価上昇率(年率およそ3%)に対するメリットが、上昇局面だけでなく、
長期的にありそうです。
キャピタルゲインだけを考えるのではなく、
カントリーリスクなどを考慮し、ドルに換え資産を
分散させ、安定させる。というだけの意味でもハワイの不動産、
非常に良い資産の投資先ですが、
それに加えハワイという安心感や、楽しみ、ステータスも加えると、
ライフスタイルに更なる深みが増します。
年末(およそ3ヶ月後)には戸建ての中間価格が77.8万ドルになる
という予測がございます。
（現在はおよそ70万ドルです。）
冒頭に述べたように、これからすごい上昇がはじまりそうです。
2000年から2007年のように、右上に向けてグラフが伸びて行きそうです。
という事は、不動産を利用して個人資産を増やしたい方は、
今はフリップに向いている局面ということは意識された方が
良いと思います。
もし詳しく聞きたいという方がいれば、来週末相談会を開催しますので、
是非ご参加ください。
※今朝のアロハストリートでも紹介されました。
と今日は商売っ気のあるブログとさせて頂きました。
Arry
※当社は本投資の利益を保証致しません。ご自身のライフスタイルを優先し、
リスクのあることを認識し、自己の責任でご判断下さい。
※当社は本データの内容、マーケットの予測を保証致しません。
ご自身の責任でご判断下さい。
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