ハワイ不動産を所有されているオーナー様の中には、
- 「そろそろ売却を考えたい」
- 「今のハワイ市場価格を知りたい」
- 「日本にいながら売却できる？」
- 「税金や手続きが難しそう」
と感じている方も多いのではないでしょうか。
ハワイ不動産の売却は、日本の不動産売却とは異なる点も多く、アメリカ特有の仕組みもあります。
また、2024年8月以降はアメリカ不動産業界全体で仲介手数料（コミッション）ルールも変わり、売却戦略にも変化が出始めています。
そこで今回は、日本人オーナー様向けに、ハワイ不動産売却の一般的な流れをわかりやすく解説します。
STEP1｜ハワイ不動産会社へ売却相談・査定依頼
まず最初に行うのは、不動産会社への相談です。
日本のオーナー様の場合、当社レイハワイ不動産のような、日本語対応可能なハワイ現地不動産会社へ相談されるケースが一般的です。
レイハワイではハワイオフィスと東京オフィスがあるほか、オンラインでも相談を受けておりますので、日本にいながら売却の相談が可能です。
レイハワイ不動産オフィスアクセス
購入時と同じ不動産会社、エージェントへ依頼する必要はあるか？
ハワイ不動産の売却では、「購入時に依頼した不動産会社やエージェントへ、売却を依頼しなければならない」
というルールはありません。
現在の市場状況や販売戦略、サポート内容を比較しながら、ご自身に合った不動産会社を選ぶことが可能です。
特に2024年8月以降、アメリカ不動産業界では仲介手数料（コミッション）ルールが変更され、買主側エージェント報酬も含めて、より柔軟な交渉が行われる時代へ変わり始めています。
そのため今後は、
- どのような販売戦略を提案してくれるか
- コミッション設計をどう考えるか
- どのように買主へアプローチするか
などを踏まえながら、不動産会社を選ぶことがより重要になっています。
STEP2｜販売価格を決定・売却準備
担当する不動産会社が決まったら、市場動向や周辺成約事例（Comparable Sales）を参考に、販売価格を決定します。
この時、急ぎで売り高い、高値で売りたいなどの要望を踏まえて物件価格を決めていきます。
その後、
- 室内写真撮影
- 清掃
- 家具整理
- リフォームの必要性の確認
などをして、販売準備を進めます。
ハワイ不動産ではMSLに掲載する写真の第一印象が非常に重要で、
- 写真
- 室内の明るさ
- 家具の見せ方
によって問い合わせ数が大きく変わるケースもあります。
STEP3｜MLSへ掲載・販売スタート
売却準備が整うと、担当の不動産会社がMLSへ物件を掲載します。
MLSとは？
MLS（Multiple Listing Service）とは、アメリカの不動産会社同士が物件情報を共有するシステムです。
ハワイでは「HiCentral MLS」などが利用されており、多くの物件がMLSを通じて市場へ公開されています。
HiCentral.com
MLSへ掲載することで、
- ハワイ現地エージェント
- 海外エージェント
- 投資家
- 不動産検索サイト
などへ物件情報が共有されます。
つまり、
「世界中の買主候補へ情報を届けられる」
という大切なWEBサイトです。
ですので、このMSLに掲載する情報をしっかり作りこんで、良い写真を掲載することが急いで売るにも、高値で売るにもとても大事です。
STEP4｜購入希望者からオファー（購入申込）が入る
購入希望者が現れると、「オファー（Offer）」と呼ばれる購入申込書が届きます。
売主は、
- ACCEPT（承諾）
- REJECT（拒否）
- COUNTER OFFER（条件変更提案）
のいずれかで返答します。
交渉されるのは価格だけではありません。
例えば、
- 引渡し時期
- 家具の有無
- 修理条件
- エスクロー期間
- 買主側費用負担
なども調整対象になります。
STEP5｜売買契約成立・エスクロー開始
条件がまとまると、売買契約成立となり、「エスクロー」が開始されます。
エスクローとは？
エスクローとは、売主・買主の間に入る中立的な第三者機関です。
主に、
- 契約書管理
- 資金管理
- 登記手続き
- 書類確認
などを行い、安全に取引を進める役割があります。
アメリカ不動産では非常に重要な存在で、日本の不動産売買とは異なる特徴の一つです。
日本の不動産売買では、頭金や手付金などを不動産会社が一時的に預かるケースもあります。
一方、ハワイを含むアメリカ不動産では、
「売主」
「買主」
「不動産会社」
とは別に、中立的な第三者機関である「エスクロー会社」が資金を管理します。
例えば、
- 買主が支払う頭金（Earnest Money Deposit）
- 売買代金
- 各種費用
などは、エスクロー会社が管理します。
つまり、
「売主へ直接お金を渡す」
「不動産会社が資金を持つ」
という形ではないため、安全性が高い仕組みになっています。
STEP6｜買主による物件調査（インスペクション）
契約後は、買主による各種調査が行われます。
主に、
- ホームインスペクション
- シロアリ検査
- タイトル調査（不動産の所有権や権利関係に問題がないか）
- 管理組合資料確認
などです。
調査結果によっては、
- 修理依頼
- 売却価格調整
- クレジット交渉
などが発生するケースもあります。
STEP7｜売主書類への署名・公証手続き
売主は、
- 売主開示書類
- 権利関連書類
- 登記関連書類
などへ署名を行います。
日本在住オーナー様の場合、
- アメリカ領事館
- 公証役場
- オンライン公証
などを利用するケースもあります。
現在では、多くのケースで日本にいながら売却を完了することが可能です。
STEP8｜登記完了（クロージング）・売却代金受領
すべての条件が整うと、エスクロー会社が登記を行います。
登記完了後、
- 所有権移転
- 鍵引渡し
- 売却代金送金
が行われ、売却完了となります。
売却代金は、
- 仲介手数料
- 税金
- エスクロー費用
- タイトル保険
などを差し引いた後、指定口座へ送金されます。
ハワイ不動産売却で知っておきたい税金
ハワイ不動産売却時には、アメリカ特有の税制度があります。
特に重要なのが、
- HARPTA（ハワイ州源泉徴収税）
- FIRPTA（米国源泉徴収税）
です。
日本人オーナー様の場合、売却時に源泉徴収が行われるケースも多く、事前確認が非常に重要になります。
ハワイ不動産を売却する際、日本人オーナー様が特に注意したいのが、アメリカ特有の「源泉徴収税」です。
特に重要なのが、
- HARPTA（ハワイ州源泉徴収税）
- FIRPTA（米国源泉徴収税）
です。
これは、日本に住んでいる海外オーナーがアメリカ不動産を売却する際、将来的な税金未払いを防ぐために、売却時点で一定額を一時的に差し引く制度です。
FIRPTA（米国源泉徴収税）とは？
FIRPTA（Foreign Investment in Real Property Tax Act）は、アメリカ連邦政府による源泉徴収制度です。
日本人を含む海外居住者がアメリカ不動産を売却する場合、通常は、
「売却価格の15％」
が源泉徴収されます。
例えば、
- 売却価格：100万ドル
の場合、
- 約15万ドル
が一時的にIRS（アメリカ税務当局）へ預けられるイメージです。
ただし、これは「税金が15％かかる」という意味ではありません。
あくまで、
「仮で預ける源泉徴収」
です。
実際には、その後アメリカで確定申告を行い、
- 実際の利益
- 経費
- 減価償却
- 保有期間
などを計算した結果、
払い過ぎていた分は還付されるケースも多くあります。
HARPTA（ハワイ州源泉徴収税）とは？
HARPTAは、ハワイ州版の源泉徴収制度です。
通常は、
「売却価格の7.25％」
前後が源泉徴収されます。
つまり、日本人オーナー様の場合、
- FIRPTA：約15％
- HARPTA：約7.25％
と、合計で大きな金額が一時的に差し引かれるケースがあります。
そのため、
「思ったより手元資金が少ない」
と驚かれる方も少なくありません。
ただし“そのまま取られる”わけではありません
ここは非常に重要なポイントです。
FIRPTA・HARPTAは、
「最終税額」
ではありません。
売却後にアメリカで税務申告を行い、
- 実際の譲渡益
- 必要経費
- 修繕費
- 仲介手数料
- 減価償却
などを計算した結果、払い過ぎていた分が返金（還付）されるケースもあります。
つまり、
「売却時に一時的に多めに預ける制度」
と考えるとわかりやすいです。
ハワイ不動産売却では税理士・CPAとの連携が重要
ハワイ不動産売却では、
- アメリカ税務
- 日本税務
- 為替
- 減価償却
- 譲渡所得
など、複雑な要素が関わります。
そのため、多くの日本人オーナー様は、
- ハワイのCPA（米国税理士）
- 日本の税理士
へ相談しながら進めています。
特に、
- FIRPTA申請
- HARPTA申請
- 確定申告
などは専門家サポートが非常に重要になります。
当社の場合、顧問会計事務所と連携して、源泉徴収税の払い戻し申請を早急に行います。
2024年以降、仲介手数料ルールも変化しています
2024年8月以降、アメリカ不動産業界ではコミッションルール変更が導入されました。
これまでハワイ不動産では、
「売主が買主側エージェント報酬も負担する」
形が一般的でしたが、現在は個別交渉型へ移行しています。
つまり、
「何％払うのが一般的」
という時代から、
「どのような条件で販売するか」
を柔軟に考える時代へ変わり始めています。
そのため今後は、
- 販売戦略
- 費用設定
- 買主側条件
- エージェント選び
なども、より重要になっています。
ハワイ不動産売却は“出口戦略”が重要
ハワイ不動産では、
「いつ売るか」
「どう売るか」
によって、最終的な手残り額が大きく変わるケースもあります。
特に、
- 為替
- 金利
- 市場価格
- 観光需要
- 新築供給
なども大きく影響します。
そのため、購入時から出口戦略を考えておくことが重要です。
レイハワイ不動産では日本語で売却サポートしています
レイハワイ不動産では、
- 売却査定
- MLS掲載
- 日本語契約サポート
- エスクロー対応
- 管理・税務相談
まで、ハワイ現地より総合的にサポートしております。
ハワイ不動産の売却をご検討中の方は、お気軽にご相談ください。
お問い合わせはこちらから。日本語でOK！ハワイオフィス（ワイキキ）・日本オフィス（東京渋谷）のスタッフが対応しています！