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非合法バケーションレンタルの規制に関して

Posted by Arry on 2019年06月24日

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Arryです。

ホノルル市議会（ハワイオアフ島管轄）での非合法バケレンに対する規制法案が承認されました。

報知新聞　2019年6月19日

元々バケレン規制に賛成していたカーク・コールドウェルホノルル市長も89条に署名し、8月1日から法案が施行となります。

ただ85号法案、89号法案で若干の食い違いが有ったり、州との調整、エアビー、ホームアウェイなどのバケレン広告媒体がバケレン所有者の個人情報提出を拒んで裁判を行う可能性も有ります。（バケレン規制に関するハワイ州、ホノルル市の詳細はこちらから）

一部既存のバケーションレンタルでは、今後短期賃貸が禁止され、違反する場合罰則が高くなる可能性が有ります。

今後この条例で影響を受けるオアフ島のバケレンは、下記のようなコンドミニアム、お家（戸建て）となります。

１．リゾートゾーン以外で30日未満の賃貸を行っている

２．住宅のオーナーが住んでいないで、30泊以内の貸出しを行っている　（TVU：トランジット・バケーション・ユニットと定義されています。）

リゾートゾーンというのは基本的にワイキキだと、クヒオ通りより海側のエリアとなります。またカポレイなどの一部のエリアが対象となります。このエリア以外（住宅のゾーニングも含む）での30日未満の賃貸は、現在でも原則NCUという証明書があるお部屋のみ合法的にバケレンが可能です。

新法案が成立すれば、現在その証明書が有効なお部屋は1,000部屋以下ですが、今後1,715ユニットに対して登録費用を徴収し、厳しい条件付きで恐らく抽選にて新たに証明書を発行するとの事です。（但しオーナー自身が居住し、他の部屋を貸す事のみ許可。エアビーのようなまるまる貸し切りという貸し方は不可。）

日本在住投資家さんで完全に短期賃貸で収益を得ている方、またご自身の別荘をバケレンで運用しているオーナーにとって、オーナーさんが自ら住んで（B&B：ベッドアンドブレックファストと定義されています。）貸し出すという事は出来ないので、現状上記１．に該当している方は今後現在のバケレンが出来なくなる可能性が高くなります。

この条例通りに規制が実施された場合でも、合法的にバケレンを行いたいというのでれば、下記の対策、ソリューションを今のうちに検討しておく必要が有ります。

１．30日以上のバケレン（厳密には30泊以上はバケレンとは定義されていませんが。）を行う

２．半年以上の長期賃貸を行う

３．現在保有の不動産を売却して、合法的にバケレンが出来る不動産に買い替える

レイハワイ不動産としては観光客が安く、人と違ったスタイルの旅を追求したいう方がいる限り、ローカルビジネスが潤い、近隣住民に迷惑がかからない合法的なバケレンを供給し続ける事が出来ればと思います。アメリカ本土、日本、中国資本のホテル業界だけが潤う構造に対して、環境の為にも、ローカルビジネスの為にも既存のリソースを利用するというウーバー型のシェアリングエコノミーのような変革が必要と思います。（バケレンのローカルビジネスに与える影響などはこちらの記事を参照下さい。）

では規制が実施された場合のそれぞれ、上記の具体的な対策を説明させて頂きます。

１．30日以上のバケレン（厳密には30泊以上はバケレンとは定義されていませんが。）を行う。

現在30泊からの賃貸を行えるワイキキ内のコンドミニアムというのは実はそれほど多くはなく、一ヶ月から宿泊したいというアメリカ人、その他欧米エリア、また日本で引退した方など需要は有り、お部屋によっては高稼働をキープしています。

レイハワイ不動産の最低30泊からのバケレン物件はこちらから確認下さい。

現状30日未満でバケレンを行っている方で、30日以上の賃貸を行なった場合のシュミレーションを行いたい方、またゾーニングの確認をしておきた方はこちらからお問い合わせ頂ければと思います。

今後もお持ちのコンドミニアムがリゾートゾーン内に有れば、30泊以内のバケレンを行える可能性がございます。

レイハワイ不動産の短期賃貸に関する掲載メディア（SNSも利用しています）、また管理費の詳細などはこちらをご覧ください。

２．半年以上の長期賃貸を行う。

30日未満バケレンやまたは30日からの賃貸をせずに、ホテル税が発生しない半年以上の賃貸に用途を変更する。バケレンなどの短期賃貸と比べて経費が下がる長期賃貸ですが、オーナーさんがハワイに来る時に利用出来なくなる、また一度退去が発生し空いてしまう期間が長くなる可能性が有り、利回りが落ちる可能性があるというデメリットがございます。

レイハワイ不動産では日本語、英語の各メディアで広告を行っております。レイハワイ不動産の長期賃貸広告メディア・管理費などの詳細はこちらを確認下さい。

また【ハワイ　賃貸】などでグーグルでキーワード検索をかけた場合、本自社サイトが上位に表示され、またコンドミニアムや特徴などのキーワードを入れたロングテールの検索では、常に検索上位に表示されるようになっています。自社サイトへの問い合わせが日本語、英語ともに非常に多くなっています。

また他管理会社では、自社長期賃貸管理物件の検索ページが存在しているところもなく、このあたりはレイハワイ不動産ならではの特徴となっています。

レイハワイ不動産の条件を指定して、また地図から検索出来る賃貸検索ページはこちらから

日本での賃貸管理の経験から投資家さんに購入して頂いた部屋の部屋付け、管理に対して、様々な経験してきました。レイハワイ不動産の長期賃貸の管理に関する過去記事こちらから。お問い合わせはこちらから。

３．現在保有の不動産を売却して、合法的にバケレンが出来る不動産に買い替える。

今後法案が通れば、カイルアなどの戸建てにて違法で30日未満のバケレンを行っている戸建て、またワイキキのリゾートゾーン以外で証明書なしでバケレンを行ているコンドミニアムが、売りのマーケットに大量に出てくる可能性もございます。

現在バケレン規制とは関係なしに売り物件の在庫数が増えつつ有り、物件の価格上昇がストップしており（一部のオーシャンフロント、築古償却可能なバケレンしやすいコンドミニアム除く）、この先5年ほどは何かインパクトのある事が起こらない限り、これまでのような価格上昇はないと思います。

不動産協会、業界関係者は今だけとの事となっていますが、自動車販売台数、また世界的な経済状況から価格はしばらく落ち着くと思います。

但し中間価格以下の不動産が大量に供給される事もないので、極端な価格の下落はなく、リゾートゾーン内のコンドミニアム、また30日でも賃貸が可能な希少価値の高い不動産は、資産価値を保つ為には良い投資だと思います。

大量に供給されお部屋が売りにくくなった場合、価格を下げて売る必要が出てくる可能性もございます。またバケレンの規制が遅れる可能性、将来バケレン規制による観光収入の減少が予測されますので、バケレンの規制緩和なども考えられます。

またリゾートゾーン内のバケレン可能なコンドミニアムや、30日でも賃貸可能な貸しやすいオーシャンフロントの不動産価格が上昇する可能性も有り、今売るべきか、または購入すべきかという判断も難しくなります。

売却、購入に関してはタイミングが難しいですが、売却の可能性、価格の判断、目的に合ったオススメ購入不動産のアドバイス可能ですので、気になる方はこちらからお問い合わせ下さい。

バケレン規制の最新の情報、また既に購入し保有している不動産の今後の運用に関するご相談など、日本、ハワイでいつでも無料で行う事が可能です。

日本で直接会ってのご相談、またはクラウドを利用してのご相談に関してはこちらをご覧ください。次回7月の東京・大阪でのハワイ不動産相談会の詳細はこちらから。既存のオーナー様を優先しており、席はほぼ満席となっています。。

ハワイでのご相談に関してはこちらをご覧ください。

細かな収支などの情報は直接会うか、クラウドのビデオ会議システムでお話し出来ればと思います。

今後バケーションレンタルが規制される方向ですが、実際条例の運用が開始された場合、観光業に与える影響は少なくないのでハワイ経済全体の流れを見ておく必要も有ります。今後のバケレン規制の動向に関してはこちらを確認願います。

最後にローカルの立場で放送をしているハワイの放送局、Hawaii News Now（KGMB and KHNL）は、短期賃貸を行っている不動産に対して固定資産税を上げたホノルル市ですが、今回の規制で固定資産税収入が大幅に減る事を指摘しています。

またハワイ州に基盤を持っていない大手ホテルチェーンとそのユニオンに指示されているホノルル市議会委員が、ホテル側のバケレンを規制すれば、ホテルに観光客が流れるとの見解に理解を示し法案を通しましたが、バケレンよりかなりの価格の高いホテルを選ぶ可能性は低く、単に他のリゾート地に観光客が奪われる可能性を指摘しています。

バケレン規制をするなら、それに代わる観光収入の確保が必要と訴えています。

また規制に賛成した観光団体、そして経済の専門家の間で既にハワイの経済に対する影響が懸念されています。