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7-1 ハワイ不動産最新ニュース

Posted by root on 2019年03月03日
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バケーションレンタルに関するハワイ州、ホノルル市の動向

 

 

 

バケレンを制限する法案がホノルル市や州の議会にそろぞれ提出され一つの法案が可決、成立しました。(2019年6月時点)

 

 

 

 

 

ホテル業界のロビー団体の後押しにより、数名の議員が州にバケレンを制限するような法案を通そうとしています。

 

 

 

州はかなり売上税やホテル税で税収を上げてる為、完全な規制に関して全会一致で賛成という事は今のところ起こっていません。

 

 

毎年3,000以上の様々な法案が提出されますが、そのうち委員会の審査、また議会で可決され実際の法律となるのはごく僅かな割合となります。バケレンに関する法案は10数案提出され、そのうち4つほどが将来のバケレン運用に大きく関わってくる法案となります。

 

 

 

エアビーも納税しないオーナーが存在する事を把握しており、ゲストからホテル税を徴収し、直接税金をハワイ州に納めるという事を法案にして州に提出しましたが、否決しています。州としては自分たちが税金を管理したいとの事です。

 

 

 

 

 

 

一方州と違い、バケレンからは何の税収も入ってこないホノルル市としては、バケレンを禁止し、B&B(オーナーが居住し、一部部屋などをレンタルするベッド&ブレックファスト)のみ数を制限して許可制として、認可費用を徴収するという法案を通そうとしています。

 

 

バケレン出来る戸数をエリアごとに設け、認可費用を徴収する。または一切のバケレン(限られた件数のオーナーが滞在しているお家以外)を禁止する。という条例案85号と89号が議会で審議され、罰則の強化、リゾートエリア以外のバケレン(30泊未満の賃貸)禁止が記載されていた89号が議会で承認され、市長が署名して成立しました。

 

市としては何とかバケレンを認可して収入を得たいというのが本音となりますが、この規制で大幅にバケレン出来る数が減り、固定資産税などの収入、また観光客から得られる収入は大幅に下がる予定です。

 

 

州はバケレンを運用しているオーナーから税収を得ますが、市は現状バケレンを違法に行ているユニットからの罰金以外、一切収入が入ってきていません。バケレンを違法に行っているオーナーなどへの罰金をかなり高額に設定しましたが、実際違法に営業を行っているかの確認、調査には時間、費用、人材が必要で、ほとんどのケースで罰則を適用出来ていないのが現状でした。

 

 

過去の判例から、州のデータベース(短期賃貸を行う為に必要なタックスIDの所有者情報)に市がアクセスし、納税者の情報を利用する事が出来ない状態です。この情報共有を行う事に関する法案が通らないので、何とかホノルル市の認可制にして、またエアビーやホームアウェイのような広告媒体から情報を得て、バケレンを行ているオーナーの情報を集めようとしています。

 

しかしホテル業界は、一切のバケレンを認めたくない為、一部バケレン(B&B)を許可する市の法案も通らない状態でした。

 

 

ハワイのホテル業界はアメリカ全体に比べて比較的好調で、ハワイの住民、ビジネスもバケーションレンタル利用者から収益を得ているのが現状で、観光客が宿泊するうち20%がバケレン利用ですので、一切のバケレンを禁止するなどの法案が、与える影響はかなり有りそうです。どれだけの数を認可するか、また情報をエアビーなどから市や州が取得できるか(合衆国憲法にも関わってくる問題となります。)など、現実的にバケレン規制の罰則などがどのように適用されるか、8月1日以降の本格施行後注視が必要です。

 

 

ハワイバケレン 禁止 法案

ハワイバケレン規制 法案

 

報知新聞 2019年6月19日

 

 

 

 

 

 

1980年代に発行されたお部屋ごとに短期賃貸を行う事を許可した、短期滞在特別利用許可証制度( Non Conforming Use Certificate)。

 

 

 

バケレン規制法案が可決され署名されたとして、この許可証明書を持っているオーナーはバケレンをリゾートゾーン以外でも行う事が可能です。こちらは既に発行しておらず、毎年の更新制度となっており、現在この証明証があるお部屋はオアフ島全体で1,000件以下と非常に限られています。

 

本来この許可証を保有しているか、リゾートのゾーニング(基本的にクヒオ通りより海側のゾーン)に存在し、建物のルールでも30泊以内の賃貸が許可されているコンドミニアムのお部屋のみ、短期賃貸を行う事が可能です。今後規制をされてもこのゾーンのバケレンは今まで通りバケレンが出来る可能性が高く、またリゾートゾーン以外も30日以上のバケレンは認めらる方向です。

 

これまでゾーン外の住宅エリアでのバケレンが地域住民の反感(特にカイルア辺り)を生んでいましたが、この規制が通ると、カイルアやワイキキのリゾートゾーン以外などのエリアで完全に30日未満のバケレンが規制される事になります。

 

 

 

 

 

 

我々としては現状バケレンなしでは観光収入を保てない状況で、バケレンに宿泊したいという需要があるなかで、しっかりとした許可制度にして、ホノルル市にも収入をもたらし、違法なバケレン(コンドミニアムのルールを守っていないお部屋や、税金を納めていないオーナー)を取締り、平等な制度にすることが出来ればと考え、HomeAway、Airbnbと協調して行動しています。

 

 

ローカル視聴者の立場で放送しているHawaii News Now(KGMB and KHNL)は、短期賃貸を行っている不動産に対して固定資産税を上げたホノルル市ですが、今回の規制で固定資産税収入が大幅に減る事を指摘しています。

 

またハワイ州に基盤を持っていない大手ホテルチェーンとそのユニオンに指示されているホノルル市議会委員が、ホテル側のバケレンを規制すれば、ホテルに観光客が流れるとの見解に理解を示し法案を通しましたが、バケレンよりかなりの価格の高いホテルを選ぶ可能性は低く、単に他のリゾート地に観光客が奪われる可能性を指摘しています。

 

バケレン規制をするなら、それに代わる観光収入の確保が必要と訴えています。

 

 

 

 

 

今後リゾートゾーン内でバケレンを運用する上でのリスクとしては、許可費用の値上げ、リゾートゾーン以外でのバケレン禁止、ホテル税の値上げ、固定資産税の値上げ、バケレン戸数制限などがございます。

 

 

バケレン不動産を所有されている投資家さんのソリューション、解決方法はこちらを参照下さい。無料でゾーンの判定、対象不動産の最適利用方法、コンサルの上お伝えさせて頂きます。

 

 

 

ハワイ不動産に関する最新の税務動向。

 

 

 

 

 

最近の傾向として、海外不動産を取得し、短期で償却するというスキームを利用した節税を、資産家からサラリ―マンの方が多く行っている為、現在会計検査院が調査に乗り出しています。

 

 

ハワイ不動産 短期償却 加速度償却 減価償却

 

 

 

 

過去に会計検査院が指摘した内容については、数年後に税制改正項目となるケースが非常に多く、今後税制が改正される可能性がございます。法人節税保険の急な販売停止など、明らかに節税に対する締め付けが始まっています。

 

 

 

現在は中古の不動産の耐用年数の簡便法により、非常に短い期間で減価償却が可能ですが、今後は海外不動産独自の耐用年数が設定されたり、中古の不動産の耐用年数の簡便計算が認められなくなるなどの可能性がございます。

 

 

 

 

 

懸念事項としては、過去に海外不動産を購入して減価償却を行っている人に対して、遡及で適用になるかという点。

 

 

 

税制改正の前に購入している人に影響がないかどうかについては、過去の生命保険の全額損金商品をめぐる取扱い等を勘案すると、遡及はないのではという見解(汐留パートナーズ社などの見解)は多いです。

 

 

 

日本での償却年数を元にした合法的な税務処理ですが、日本では建物の価値が極端に下がる。価値を下げて、新たな建物に建て替えないと建築業界が儲からない。という構造。

 

また日本人のマインドとして新築が良い、という事から不動産の価値が下がるのですが、そもそも不動産の価値というのはそこまで下落しないものだと考えています。

 

 

 

 

日本は税法改正により目先の税収を増やしたい。というところだと思いますが、サスティナビリティも意識して、本当に何が将来日本の為になるかを考えた上で、税法を改正して頂ければと思います。

 

 

平成31年度の税制大綱に本税法に関する改正は指摘されませんでした。税務に関しては税理士にご確認下さい。 (2019年3月時点)

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

今後の不動産マーケットの動向弊社のブログにて随時報告させて頂きます。

 

 

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