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7- 1 ハワイ不動産最新ニュース

Posted by root on 2019年03月03日
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まずはハワイ不動産に関する最新の税務動向。

 

 

 

 

 

最近の傾向として、海外不動産を取得し、短期で償却するというスキームを利用した節税を、資産家からサラリ―マンの方が多く行っている為、現在会計検査院が調査に乗り出しています。

 

 

ハワイ不動産 短期償却 加速度償却 減価償却

 

 

 

 

過去に会計検査院が指摘した内容については、数年後に税制改正項目となるケースが非常に多く、今後税制が改正される可能性がございます。法人節税保険の急な販売停止など、明らかに節税に対する締め付けが始まっています。

 

 

 

現在は中古の不動産の耐用年数の簡便法により、非常に短い期間で減価償却が可能ですが、今後は海外不動産独自の耐用年数が設定されたり、中古の不動産の耐用年数の簡便計算が認められなくなるなどの可能性がございます。

 

 

 

 

 

懸念事項としては、過去に海外不動産を購入して減価償却を行っている人に対して、遡及で適用になるかという点。

 

 

 

税制改正の前に購入している人に影響がないかどうかについては、過去の生命保険の全額損金商品をめぐる取扱い等を勘案すると、遡及はないのではという見解(汐留パートナーズ社などの見解)は多いです。

 

 

 

日本での償却年数を元にした合法的な税務処理ですが、日本では建物の価値が極端に下がる。価値を下げて、新たな建物に建て替えないと建築業界が儲からない。という構造。

 

また日本人のマインドとして新築が良い、という事から不動産の価値が下がるのですが、そもそも不動産の価値というのはそこまで下落しないものだと考えています。

 

 

 

 

日本は税法改正により目先の税収を増やしたい。というところだと思いますが、サスティナビリティも意識して、本当に何が将来日本の為になるかを考えた上で、税法を改正して頂ければと思います。

 

 

平成31年度の税制大綱に本税法に関する改正は指摘されませんでした。税務に関しては税理士にご確認下さい。 (2019年3月時点)

 

 

 

 

 

 

 

バケーションレンタルに関するハワイ州、ホノルル市の動向

 

 

 

バケレンを制限する法案がホノルル市や州の議会にそろぞれ提出されています。(2019年3月時点)

 

 

 

 

 

ホテル業界のロビー団体の後押しにより、数名の議員が州にバケレンを制限するような法案を通そうとしています。

 

 

 

州はかなり売上税やホテル税で税収を上げてる為、完全な規制に関して全会一致で賛成という事は今のところ起こっていません。

 

 

毎年3,000以上の様々な法案が提出されますが、そのうち委員会の審査、また議会で可決され実際の法律となるのはごく僅かな割合となります。バケレンに関する法案は10数案提出され、そのうち4つほどが将来のバケレン運用に大きく関わってくる法案となります。

 

 

 

エアビーも納税しないオーナーが存在する事を把握しており、ゲストからホテル税を徴収し、直接税金をハワイ州に納めるという事を法案にして州に提出しましたが、否決しています。州としては自分たちが税金を管理したいとの事です。

 

 

 

 

 

 

一方州と違い、バケレンからは何の税収も入ってこないホノルル市としては、バケレンを許可制として認可費用を徴収するという法案を通そうとしています。

 

 

バケレン出来る戸数をエリアごとに設け、認可費用を徴収する。

 

 

という事が議会で討論されています。現状ルールを守りバケーションレンタルを運営し、税金を納めて行っているユニットに関しては許可が承認される可能性がございます。どれだけの数を認可するかなど議論されていますが、市としては何とかバケレンを認可して収入を得たいというのが本音となります。

 

 

州はバケレンを運用しているオーナーから税収を得ますが、市は現状バケレンを違法に行ているユニットからの罰金以外、一切収入が入ってきていません。バケレンを違法に行っているオーナーなどへの罰金をかなり高額に設定しましたが、実際違法に営業を行っているかの確認、調査には時間、費用、人材が必要で、ほとんどのケースで罰則を適用出来ていないのが現状です。

 

 

過去の判例から、州のデータベース(短期賃貸を行う為に必要なタックスIDの所有者情報)に市がアクセスし、納税者の情報を利用する事が出来ない状態です。この情報共有を行う事に関する法案が通らないので、何とかホノルル市の認可制にして、バケレンを行ているオーナーの情報を集めようとしています。

 

しかしホテル業界は、一切のバケレンを認めたくない為、市の法案も通らない状態です。

 

 

ハワイのホテル業界はアメリカ全体に比べて比較的好調で、ハワイの住民、ビジネスもバケーションレンタル利用者から収益を得ているのが現状で、一切のバケレンを禁止するなどの法案が、委員会を通り可決するのは難しい状況です。

 

 

 

 

 

 

1980年代に発行されたお部屋ごとに短期賃貸を行う事を許可した、短期滞在特別利用許可証制度( Non Conforming Use Certificate)。

 

 

 

こちらは既に発行しておらず、毎年の更新制度となっており、現在この証明証があるお部屋は非常に限られています。この許可証をなしに運用しているホテルコンドも存在しており、この許可証自体の有効性、公平性も問題視されています。

 

 

本来この許可証を保有しているか、リゾートのゾーニング(基本的にクヒオ通りより海側のゾーン)に存在し、建物のルールでも30泊以内の賃貸が許可されているコンドミニアムのお部屋のみ、短期賃貸を行う事が可能です。

 

但しゾーニング外でも元々ホテルとして認可されている建物、また過去に州により公開された文章に記載されているコンドミニアムなどでのバケレン運用は、コンドミニアムのハウスルール(管理規約)を守りながら、行われているのが現状です。

 

 

 

 

この現在の許可制度は、新たな参入を防ぎ、公平な取引きを妨げるという議論もございます。

 

 

我々としては現状バケレンなしでは観光収入を保てない状況で、バケレンに宿泊したいという需要があるなかで、しっかりとした許可制度にして、ホノルル市にも収入をもたらし、違法なバケレン(コンドミニアムのルールを守っていないお部屋や、税金を納めていないオーナー)を取締り、平等な制度にすることが出来ればと考え、HomeAway、Airbnbと協調して行動しています。

 

 

 

今後バケレンを運用する上でのリスクとしては、ホテル、バケレン数の増加、ホテル税の値上げ、固定資産税の値上げ、またバケーションレンタル申請費用負担、バケレン戸数制限などがございます。

 

 

 

 

 

 

今後の不動産マーケットの動向弊社のブログにて随時報告させて頂きます。

 

 

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