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7-2 ハワイ不動産Q & A

Posted by root on 2019年03月04日
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ハワイ移住・不動産購入・管理などに関するFAQ集です。

 

 

税務に関しては必ず税理士さんに最終確認下さい。また最新の情勢と内容が変わっている可能性もございますので予めご留意ください。

 

 

 

 

 

■ 移住に関するQ & A

■ 不動産購入に関するQ &A

■ 不動産投資に関するQ &A

■ 不動産管理に関するQ & A

■ 税務に関するQ & A

■ その他ハワイ不動産に関するQ & A

 

 

 

 

 

 

■ 移住に関するQ & A

 

 

 

Q:物件を購入する事で移住は出来ないの?

 

 

 

移住の為にはビザが必要で一般的な投資家ビザのE2ビザは、物件を購入するだけでは取得不可となります。ただオフィスなどの用途に利用できる商業物件を購入されると、E2ビザの要件の一つである設備投資としてみなされる可能性が有ります。万が一ビザが取得できない場合など、物件を売却出来ればリスクをある程度ヘッジする事が可能です。

 

詳しくは移民弁護士をご紹介可能です。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

■ 不動産購入に関するQ & A

 

 

 

Q: 購入後改装は必要か?また幾ら費用がかかる?

 

 

物件の状態によりますが、 比較的リノベーション費用は高くなります。先の例に出てきましたイリカイマリーナ(651スクエアフィート、約60㎡)では全面改装に8万ドルほどかかっています。ただ現状リノベーション費用以上の価値となっています。レイハワイ不動産にしか出来ない改装の例、こちらから確認下さい。

 

ハワイらしさ、癒しを追求した改装のお手伝いをさせて頂きます。

 

 

 

 

 

 

 

Q:リフォームは自分好みにできますか?

 

 

A:デザイナー、リフォーム業者との調整などレイハワイにて対応可能です。実績のある業者、またこれまでの経験、センスを活かしてオーナー様好みのお部屋に改装致します。ただハワイの場合材料がない事による工期の遅延、また価格が高くなる。などの事は起こりえます。

 

 

 

 

 

 

Q: 銀行で融資を受けて物件を購入出来ますか?

 

 

 

現在日本の銀行でハワイの物件を担保に融資を行うという銀行がございます。(35年、変動約2.8%、購入金額の半分ぐらいを日本で円にて融資)またハワイの銀行でも日本人相手の融資を行っています。ハワイですと頭金3~4割必要で、またフルキッチン(コンロが3口、フルサイズの冷蔵庫、電子レンジ、そして物件によってはオーブン)が必要という要件は有りますが、属性によりファイナンス可能です。金利はハワイだと4~5%(30年固定)というのが一般的です。詳しくはこちらの銀行融資に関するページを参照下さい。

 

 

銀行の担当、ご紹介可能です。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

■ 不動産投資に関するQ & A

 

 

自身のライフスタイルに合わせ、リスクが有る事を理解した上で投資を行って下さい。

 

 

 

 

 

Q: ホテル管理が良いかエアビー、ブッキングドットコムなどの運用の方が良いか?

 

 

3,000万円で購入可能なアラモアナあたりのホテルコンド、ホテル運用が良いか、またはレイハワイによるエアビー、ホームアウェイ、VRBO、Booking.comなどを利用したバケレンの方がキャッシュフローが良いのか。

 

先のご説明通りとなります。こちらを参照ください

 

 

 

 

 

 

 

Q: ずばり50万ドルの不動産でおすすめコンドミニアムは?

 

 

 

自分たちもハワイに行く期間に別荘的に利用しながら、それ以外を合法的に一泊単位で人に貸す事の出来るバケーションレンタル可能なワイキキバニアン、マリンサーフワイキキ、イリカイマリーナ辺りでしょうか。

 

 

 

最近長期賃貸のお部屋の空室期間が以前よりも長引いている。 という実感がございます。長期賃貸の物件が市場に多く出回っていて空室になっているライバルが多い。というのは原因の一つになっています。

 

家賃というのは不景気のステージに入ったとしても、それほど物件価格ほど下がるわけではないので、ヘッジになるのは確かですが、空室だと収入が0となってしまう最大のリスクがございます。 短期賃貸(バケーションレンタル)の場合、収入が0になるという事はないと思いますので、バケーションレンタル出来る物件がお勧めです。

 

一日単位で賃貸可能な物件が非常に限られていますので、希少価値、流動性の高さからもお勧めです。キャッシュフロー、キャピタルゲインだけを望むのでなく、自分たちも楽しみながら利用するという付加価値、ドルで持つことでの資産分散、日本にカントリーリスクが有ると思われている方にはお勧めです。

 

 

 

 

 

 

 

Q: その他おススメハワイの投資用不動産は?

 

 

2ベッドルーム(2LDK)の物件の稼働が非常に良くなっています。ワイキキ内のホテルでタイムシェア以外、あまり2ベッドルームが存在しない割には、宿泊したい方が多く希少価値が非常に高いです。

 

 

 

下記レイハワイ不動産の2ベッドルームの管理物件確認下さい。特に2ベッドルームで30泊以下で賃貸出来る不動産は高額ですがかなりの回転率となっています。

 

ただ30泊からレンタル可能なお部屋の稼働率もどうしてもチェックインとチェックアウトの間に隙間は出来てしまいますが、高稼働をキープしています。30泊からの賃貸可能なワイキキ内の2ベッドルーム、探せば50万ドル台からございます。

 

 

 

 

各お部屋カレンダーを見て頂くと、稼働率、また期間を指定すると価格がご覧い頂けます。

 

 

ルアナワイキキ (レイハワイで改装済み)

クレセントパーク (レイハワイで改装済み。最低30泊からのご宿泊)


コロニーサーフ (レイハワイで改装済み。最低30泊からのご宿泊)

アルーアワイキキ (レイハワイでインテリアコーディネート。最低30泊からのご宿泊)

 

 

 

 

アルーアワイキキ バケーションレンタル

 

 

 

2ベッドルームが良いという方はお問い合わせください。

 

 

現在の売り物件の中から運用実績を考慮してお勧め物件提案させて頂きます。バケレンの短期賃貸ではなく長期賃貸用のお部屋に関しては、カカアコに大量に物件が供給されている為、空室期間が若干延びてきています。

 

 

 

 

 

 

 

Q:ハワイでの不動産投資物件の利回りはどのくらいですか?

 

 

 

エアビーアンドビーのサイトに宿泊費の単価が記載しております。

 

 

 

旅行期間を入れて頂くと空いているお部屋の検索が可能です。全ての物件、宿泊状況(稼働率)をご覧いただけますので、稼働率、単価など確認の上で表面利回り(=想定年間家賃収入÷物件の購入価格)を確認してみて下さい。宿泊価格はオフシーズン、オンシーズン、また直近などで価格調整を行っていますので、表面利回りの計算時はご注意下さい。

 

 

尚物件価格は、気になる物件をレイハワイ不動産の売買検索ページ にて物件名を指定の上、現在、過去の売り物件の価格を検索してみて下さい。

 

長期賃貸物件も家賃を記載していますので、レイハワイの長期賃貸サイトにて物件価格と家賃を確認頂き、利回りなど一度ご自身で計算可能です。

 

 

 

実績を踏まえた実質利回りに関しては、必要経費など個別コンサルにてお会いした方にお伝えする事が可能です。

 

※利回りは保証できませんので予めご留意ください。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

■ 不動産管理に関するQ & A

 

 

 

 

Q:購入物件の選定、また購入後の管理も全て丸投げで良いか?

 

 

全てレイハワイ不動産にお任せ下さい。使い方、予算をお聞きすれば実績を元にお勧めの不動産を提案させて頂きます。良い物件で時間との勝負、とうい事もございますが、ビデオなどで物件を撮影しお送りする事も可能です。実際の収支などは直接日本でお会いした時にお伝えさせて頂きます。購入後の管理に関する費用一覧などお問い合わせ頂ければ資料を提供させて頂きます。

 

原則レイハワイにて購入頂いたオーナー様の不動産のみ管理を行っています。癒し、楽しさ、サステイナビリティなどに共感頂き、住む人の視点でお部屋づくりに協力頂くオーナー様のお手伝いをさせて頂ければと思います。

 

 

 

 

 

 

Q:所有している不動産が個人単独名義で、万が一が発生した場合の相続はどうなる?

 

 

個人の単独名義の場合、名義人が死亡した場合、物件をプロベート(検認裁判)により、相続財産を分配する必要がございます。遺産税の分配などに費用(何百万円単位かかる事もございます。)、時間(相続人の方がハワイに裁判に出廷する必要も出てくる可能性が有ります。)がかなり掛かってしまいます。

 

こちらを避ける為にリビングトラストを作成したり、またTODD(Transfer on Death Deed)などを作成し対策をしておく必要がございます。

 

エステートプランニング弁護士、国際相続が対応可能な税理士のご紹介可能です。

 

 

 

 

 

Q:地震などの天災リスクはありますか?また日本と同様、保険に加入することでリスク対策できますか?

 

 

日本同様、火災保険、地震保険、またハワイならではのハリケーン保険などがございます。全てのリスクをヘッジする事は無理ですが、予測可能なリスクの大部分をヘッジする事が可能です。またバケーションレンタルなどでの運用は、ホスト用の保険、またゲスト用の保険などへの加入手続きも行っています。

 

 

 

 

 

 

 

 

■ 不動産税務に関するQ & A

 

 

 

 

Q: 購入後に発生する売上税、ホテル税とは?

 

 

購入後実際に物件を人に賃貸する事になれば、家賃に対して消費税的な税金(売上税)が必ず課税されます。(現在4.712%)また半年以下の賃貸を行う場合は、宿泊料に対して10.25%が課税されます。レイハワイが家賃から相殺して支払い代行可能です。(支払い代行費用が発生します。)

 

 

 

 

 

Q: 固定資産税の支払いはどうしたらいいの?

 

 

年に二度各管轄市に支払いが必要です。毎年評価額が変動します。基本マーケット価格に近づいていきますのでこれまでは上昇傾向でした。手数料は発生しますが、クレジットカードなどで日本からのお支払が可能です。レイハワイ不動産にて家賃から相殺しての支払い代行も可能です。(支払い代行費用が発生します。)

 

現在の固定資産税税率です。

 


 固定資産税評価額税額、 1000ドルに付き


 主たる住居用 3.5ドル
 それ以外の住居用 4.5ドル(1ミリオン以上の評価額部分には 9ドル)
 ホテル、リゾート(賃貸用)12.9ドル

 

 

 

 

 

Q: アメリカや日本でも確定申告が必要でしょうか?



アメリカで所得がある以上アメリカで確定申告をして税金を納付する必要がございます。


一見、日本では確定申告をしなくても良い気もしますが、日本居住の方は日本でも確定申告を行う必要があります。(全世界所得課税)利益が出ていればアメリカでも税金を納付(確定申告は必ず必要)しますが、日本でも税金を納付する必要があります。但し外国勢控除により二重課税は避けられます。(日米の確定申告時期によっては、後からの還付となります。)

 

 

 

 

Q: 外国税額控除とは?



不動産に関する所得が、アメリカと日本とで二重に課税されているので、非常に不利な扱いを受けますが、二重課税部分取り戻す外国税額控除という手続きがございます。確定申告、売却時ともに外国税控除の適用が受けられます。

 

 

 

 

 

 

Q: 売却した時に発生する売却益に対する税額は?

 


アメリカで発生した収入は全て米国で申告の必要がございますので、不動産の売却益に関しても申告が必要です。まずは不動産を売却した金額(利益ではない)に対して連邦で10-15%(FIRPTA Foreign Investment in Real Property Tax Act)、ハワイ州で7.25%(Hawaiian Real Property Tax Act HARPTA)を強制的にエスクローが源泉し、連邦はIRSに、ハワイはハワイ州にエスクローを通して納めます。

 

※2019年1月時点。上記FIRPTA%は、購入者の物件の利用方法、また売却金額などにより変化します。

 

 

実際の売却益に対する税金、譲渡益税(キャピタルゲイン税)に対して、上記の源泉額は通常取られすぎとなりますので、翌年の確定申告時に取り戻す事が出来ます。

 

日本は全世界所得課税ですので、日本の居住者は日本でハワイの不動産売却に対する譲渡益税も支払う必要がございます。但し二重課税はないので、払いすぎたものは取り戻す事が可能です。

 

※取戻し(税金が還付される)は翌年になる事もございますので、納税資金は担保しておく必要が有ります。HARPTAやFIRPTAなどで強制的に源泉されますので、売却時は資金に余裕を持っておく必要がございます。

 

 

 

 

 

Q: 売却益に関する税金の繰り越し制度は利用可能?

 

 

ハワイですと売却益を繰り越す事の出来る制度もございます。(1031 Exchange)ただし日本の居住者個人、また日本法人での売却の場合、通常メリットを享受する事は通常出来ません。

※詳細は税理士にご確認下さい。

 

 

支払う納税額の例

 

※各国の税法により定まった税率を売却益に適用しますが、日本ですと5年以上の長期保有で税率が下がる事を踏まえて若干低く記載しています。

※ただし税額が幾らでもトータルの税額はいずれのケースも同額となります。

 

 

 

□ 1031エクスチェンジを利用して米国での課税を繰り延べる場合

 

米国: 税金0

日本: 税金80

 

日米合計で払う税金:100

 

 

 

□ 1031エクスチェンジを使わずに米国で普通に売却した場合

 

米国: 税金100

日本: 税金 80 -100 (外国税控除)  = -20(*1)

 

日米合計で払う税金:80

 

*1  -20は実質繰越、または還付となります。

 

 

 

実際の売却益パーセンテージ、売却益税額などは税理士をご紹介しますので、直接税理士にご相談下さい。かなり細かな税率、また優遇税率などがございます。

 

 

 

 

 

 

Q:ハワイへの旅費、またハワイでの食費は経費にできますか?

 


業務に関わった時間(プライベートと按分の上)、不動産業者、管理会社とのミーティングをかねた会食などは日本、またアメリカそれぞれの税法を元に、経費に算入できる可能性がございます。

 

 

 

 

 

 

 

 

■ その他不動産に関するQ & A

 

 

 

 

Q:個別コンサルを受けたいのだが、いつ開催されるか?

 

 

 


こちらのブログから個別コンサルティングの予定を確認下さい。

 

 

 

 

基本的に二か月に一度、東京、名古屋、大阪にて開催いたします。また時間の無い方にはテレビ会議、またはライン電話にてコンサルを行う事が可能です。

 

こちらのフォームからお問い合わせ下さい

 

 

 

 

 

 

 

 

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