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5-2 ハワイでバケレン投資

Posted by root on 2019年02月22日
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バケーションレンタル(通称バケレン。コンドミニアム、戸建てで短期宿泊する事。)で運用出来るお部屋に投資。

 

 

 

 

 

 

レイハワイ不動産にてリノベーションを行ったお部屋の例。

 

一ヵ月宿泊料約5,000ドル。2ベッドルームコロニーサーフ。

 

 

 

 

 

ハワイらしさ。癒しを追求し、レイハワイにしか出来ない、利用する人の目線で考えたお部屋となっています。

 

その他改装部屋はこちらから確認下さい。

 

 

 

 

 

 

 

集客用にコンドミニアム専用のバケレンキラーサイトも用意しています。

 

レイハワイ不動産、コロニーサーフ専用バケレン宿泊ページ

 

 

 

 

 

 

インスタグラムなどでも広告しています。

 

 

コロニーサーフ バケレン インスタグラム

 

 

様々なタグを活用し、宿泊客の方も自分達で部屋内のインスタスポットなどで投稿し、勝手に広告してくれています。

 

 

 

 

 

 

 

普通の高級ホテルのようなお部屋はあえて作る必要なし。癒し、感動、サステナビリティなどに共感してハワイに旅行する方が増えている。

 

 

 

ポイント

 

ここはハワイ。ハワイは癒しの場所。宿泊も投資も楽しくないと意味がない。

 

 

 

 

 

 

 

 

バケーションレンタル(バケレン)を詳しく説明すると

 

 

オーナー様が所有している一般住宅にて、安価にホテルのような短期賃貸を行うサービスで、欧米から古くから行われています。

 

 

 

民泊、エアビーという言葉が日本で流行っていますが、ほぼ同じ意味合いです。毎日の清掃サービス無し、キッチン、駐車場などが付いていて部屋もホテルより広めで旅慣れた方向け。長期で安く宿泊したい方向けのスタイルとなります。

 

ハワイだと各コンドミニアムのハウスルールを守り、税金を納める事でバケレンを行う事が可能です。

 

 

 

 

 

バケーションレンタルのマーケットが増加。供給も増えつつあり、運用コストも長期賃貸を行うより上がりますが、需要も増えており、一般的には長期賃貸より利回りが上がります。

 

 

またオーナーさんが利用したい時に利用する事もでき、空室リスクも長期賃貸のように0か100かという稼働と比べるとヘッジ可能です。

 

 

 

 

 

 

 

ホテル業界としては反対していますが、地元の方への経済効果からハワイにとっては欠かせないバケレン。バケレンの集客媒体の一つであるエアビーから直接税金をとれる仕組みを法案化しましたが、ホテル業界が反対し、最後の最後で成立しませんでした。

 

ホノルル市が提出するバケレン許可制に関しても、ホテル業界はかたくなに反対しバケレンの規制が進まない状態です。

 

 

最新のバケレン規制に関する情勢はこちらから確認下さい。

 

ホテル宿泊料に関する記事はこちらから確認下さい。

 

エアビーの将来、バケレンの将来はこちらから確認下さい。

 

 

 

 

 

 

レイハワイ不動産にて購入頂いた後は下記のサイト、媒体でコンドミニアム宿泊者に対して集客を行っています。

 

下記インターネットでの集客サイトは、クリックして頂けると各サイトがご覧いただけます。

 

 

  1. 【日本語】レイハワイプレミアムバケーションレンタル予約受付サイト
  2. 【英語】レイハワイプレミアムバケーションレンタル予約受付サイト
  3. 【中国語】レイハワイプレミアムバケーションレンタル予約受付サイト
  4. 【韓国語】レイハワイプレミアムバケーションレンタル予約受付サイト
  5.  レイハワイ不動産バケーションレンタルブログ紹介ページ
    (バケレン関連記事投稿数などご覧ください。ブログはアロハストリートブログランキングで1位、または2位。)
  6. アロハストリートブログランキングページ
    (ハワイ好きの方がご覧になり、上位にランキングしています。20年ブログを継続中。)
  7. 【日本語】レイハワイ不動産バケーションレンタル掲載ページ
    (本サイトです。各お部屋のSEO対策を行っています。(ハワイ バケレン)などでグーグル検索を行なってください。レイハワイ不動産関連のサイト、記事が最低3つ掲載され、他を圧倒しています。)
  8. 【英語】レイハワイ不動産バケーションレンタル掲載ページ
  9. 【日本語】バケーションレンタル、Q&A、ヘルプセンターサイト
  10. 【英語】バケーションレンタル、Q&A、ヘルプセンターサイト
  11. YouTube(英語・日本語)
  12. YouTube(中国語)
  13. YouTube(韓国語)
  14. Arry Okano YouTubeチャンネル
  15. インスタグラム
  16. Arry Okano インスタグラム
  17. FB
  18. ニューノーマルな時代のバーチャルリアリティサイト
  19. 【日本語】ハワイリノベーションサイト、ラナイスタイル内での案内
  20. 【英語】ハワイリノベーションサイト、ラナイスタイル内での案内
  21. 【日本語】不動産販売・管理・コンシェルジュサービスサイト、アリーハウス内での案内
  22. 【英語】不動産販売・管理・コンシェルジュサービスサイト、アリーハウス内での案内
  23. 【日本語】コンドミニアム専用のキラーウェブサイト
  24. 【英語】コンドミニアム専用のキラーウェブサイト
  25. エアビーアンドビー(多言語対応)
  26. VRBO(多言語対応)
  27. HomeAway(多言語対応)
  28. Expedia(多言語対応)
  29. Booking.com(日本語、英語)
  30. ホームアウェイジャパン(JALのマイルキャンペーン中)
  31. Lea Lea(HIS)バケーションレンタルサイト
  32. ハワイに住む(ネット、雑誌)
  33. ハワイ生活ガイド2020(雑誌の裏表紙一面)
  34. アロハストリート(ネット、雑誌)
  35. ビビナビ
  36. ハワイ報知(日系ハワイ現地新聞。日本行きの飛行機でご覧頂けます。)
  37. 日本、ハワイの雑誌
  38. 日本のテレビ
  39. お部屋内無料ドリップコーヒー、絵葉書でリピーター割引とともに宣伝
  40. 宿泊者に宿泊後メールでバケレンリピーター割引とともに宣伝
  41. ワイキキ主要店舗にクーポンコード配布
  42. 語学学校クーポンコード配布、提携
  43. グーグルアドワーズ

 

 

エアビーとその他集客媒体、またソーシャルメディアも駆使して、他社に掲載広告媒体数で圧倒。
またホテルとは違う癒しをコンセプトにして、他社と差別化しています。

また日本からの観光客の6割は20代、30代女性。そこに刺さるお部屋をSNSを駆使して広告しています

 

 

 

#部屋と自然がシンクロする

 

 

 

 

 

 

 

 

 

YouTubeなどで動画での広告も行っています。

 

レイハワイ不動産チャンネル

 

 

 

 

 

現在グーグル検索で【ハワイ バケレン】のキーワードで検索頂くと、レイハワイ不動産関連の記事が3つヒットします。
※アロハストリートの弊社に関するバケレン記事含む

 

 

こちらは恐らく他社では真似出来ない事かと思います。

 

 

 

 

まずバケレン=ハワイでお得に、短期間、または中期でホテルのような施設に(でもキッチンや駐車場が付いていたりする)宿泊する。
という事が分かっているリピーターは【ハワイ バケレン】をネットで検索されるかと思います。

 

 

 

また一度宿泊されたいコンドミニアムの名前で検索してみて下さい。主要なコンドミニアム、ホテルコンドミニアムの場合、レイハワイのサイトが検索結果上位に表示されていると思います。

 

 

オーガニック、かつスモールなキーワード、ロングテイルキーワードの検索順位は非常に高いSEOの結果となっています。

 

 

 

 

 

 

稼働が増えれば投資の効率が上がり、資産価値が上がる。

 

 

 

 

ポイント

 


バケーションレンタル運用は、宿泊単価x稼働日という単純な計算を元に収支が計算される。出来るだけ多くの人の眼に届き、宿泊者の満足度を上げ、リピーターを獲得する事が必要。

 

 

 

 

 

 

また宿泊価格に関してはビヨンドプライシングというAIを利用した価格変動システムを導入しています。

 

 

Beyond Pricing

 

過去一年間、また今後の周辺物件の価格比較、近隣でのイベント情報など各マーケットの指標を見て、自動的に価格調整を行っています。
最大40%の収入アップが望めるとの謳い文句ですが、実際には18%の収益アップになるかと思います。

 

 

 

 

例えばこのシステムで稼働中の一部屋の12月28日の例を見てみると、

 

 

バケレン Beyond Pricing ビヨンドプライシング 価格変動

 

 

 

レイハワイとしてこれまで年末は基準価格140ドルの1.6倍(224ドル)で価格設定していものが、このシステムだと413ドルとなっています。

 

 

 

413ドルの宿泊費の内訳として

 

基準価格 140ドル
ハイシーズン設定 14ドル
イベント(年末)245ドル
週末価格 14ドル

となっています。

 

 

 

直近の空室は価格を下げ、またイベント時は上げ、週末は上げ、もちろん空きが日数を経過しても埋まらない時は、AIが判断して下げる。
どのタイミングで下げるかというのもAIの判断となります。

 

 

 

参考にするデータには去年一年のハワイのマーケット、近隣の同じようなお部屋のデータ、また近隣のイベント(我々では把握しようがない、国際会議、各国ごとの祭日、コンサートなども)など、その他ビッグデータも含まれているとの事です。

 

もちろんホノルルマラソンの時期も見ており、価格が上がっています。

 

 

人間の手では価格変動には限界が有り、今後はこのようなシステムに頼る必要があるかと思います。
価格が下がるという心配もあると思いますが、稼働とのバランスを見て基準価格、最低価格を決め、最終的には高稼働を目指しています。

 

こちらのAIシステムの費用負担はレイハワイ不動産にて行っています。

 

 

 

 

 

 

 

レイハワイ不動産のバケレン専用サイトからは各部屋の空きの状況(一覧でご覧いただけます。)、宿泊単価も空室検索から確認頂けます。

 

ご自身で表面利回りの検索などして頂く事が可能です。

 

 

 


 

まだまだバケレンの世界では、エアビーの圧倒的な集客力(安く長く泊まりたい、人と違った物件に宿泊したい、口コミを見て泊まりたいという需要が大きい)にバケレン投資の場合頼る必要が有ります。

 

 

ただし管理をする側にすれば、エアビーは成約につながるまでの問い合わせの多さ、また悪いレビューを書かれる事から敬遠がちです。

 

 

 

 

 

レイハワイ不動産では、自社にて清掃部門を持ち、自社にてバケーションレンタル(短期コンドミニアム、または戸建ての宿泊)のお部屋の清掃、管理を行っています。

 

 

 

自社清掃部門を持つことで、すぐに口コミの内容が反映出来る仕組みを構築。また常にレスポンスの早さを意識。24時間体制でカスタマーサポートを実施しています。

 

 

 

 

ポイント

 

1時間以内の返信率ほぼ100%、そして自社にて清掃を実施。口コミ、レビューをお部屋に反映させることで不動産の価値、バケレンマーケットの競争力を保っています。

 

 

 

レイハワイ不動産のエアビーアンドビーの口コミはこちらから確認下さい。

 

 

 

 

 

 

レイハワイ不動産では全スタッフが全レビューを確認しています。

 

 

 

今後不動産の世界では新たな圧倒的な力を持った媒体などが現れると思います。但し癒し、感動、サステナビリティというコンセプトを元に部屋づくりを行い、レイハワイとしての価値を構築出来ればと思います。

 

 

 

 

 

レイハワイのコンセプト、世界観はこちらから確認下さい。部屋と自然がシンクロする部屋づくり。

 

 

 

 

レイハワイ不動産 バケーションレンタル

Pacificmonarch パシフィックモナーク バケレン

 

 

 

 

日本で20年以上の管理の実績も有り、管理には自信が有りましたが、ハワイの不動産業界、マーケットを理解し管理の知識を蓄えてから、長期賃貸で運用していたお部屋を短期賃貸(バケーションレンタル)でのお部屋へと移行しました。

 

バケレンはやはりハワイならでは。ある程度の経験が必要となります。

 

 

 

 

 

バケレンのような短期賃貸の場合、ほぼホテルと同様の事を行う(毎日のお部屋の清掃はなし)ので、問い合わせの多さ、日々のトラブル対応など、たとえしっかり対応しているつもりでも、主観的な観点からクレームになる、またレビューに悪く書かれる。などが発生します。

 

 

 

 

 

 

レイハワイ不動産の短期賃貸の管理費は、宿泊費の20%。

 

 

この報酬を頂き、集客から管理、トラブル対応、明細発行などを行います。備品購入などは別途オーナー様に負担頂いていますが、頂いている費用のなかで業務を効率化しながら最大限の努力を行い、宿泊者に響く管理を目指しています。

 

 

 

 

 

 

ポイント! 

 

実際にハワイの主要コンドミニアムの管理しているから、どこのコンドミニアム利回りが良いか、管理面(建物、入居者、設備)において問題がないか、また貸しやすいかというところを把握している。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

更なるハワイでの不動産投資情報はこちらから。

 

またその他レイハワイ不動産のバケーションレンタルに関する記事はこちらから。

 

 

 

個別コンサルタントの日程はこちらから確認下さい。

 

個別コンサルタントに興味が有る方はこちらからお問い合わせください。

 

 

 

 

 

 

 

 

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