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ハワイでエアビーを始めて1年が経ちます。
購入頂いた物件を預かり、エアビーを利用しバケーションレンタルの運用を行ってきました。
この1年総括すると、ハワイのエアビーの稼働率と利回りがすごい。という事につきます。
問い合わせの数がとにかく多い。
購入後まだ家具などが入っていない状態、写真は外観やアメニティの写真を掲載するだけで
問い合わせがすぐに入ってきます。
レイハワイ不動産のエアビーのリスティング一覧です。
一度リンク先からカレンダーを見て頂き、稼働率を確認ください。
約9割は欧米の方からの問い合わせと予約。
「今すぐ予約」という空きさえあればすぐに予約が可能なオプションを採用していますので、
問い合わせをせずとも予約される方がほぼ大半。
ハワイは今ホテル不足により、とにかくエアビー利用者の需要が高くなっています。
稼働率はおよそ各物件80%以上。一ヶ月24日以上は宿泊されます。
最低宿泊期間を3日と指定していますので、入れ替わりが多い月で8回ほど。
※物件により最低宿泊期間が異なります。
チェックアウトの度に掃除を入れます。
こちらの掃除。エアビーを行う上での最大の課題となります。
掃除を問題なく行う調整力が必要で、チェックイン、チェックアウトが
同日に行われる時でも確実に掃除を行う必要が有ります。
※最大同日掃除が4件ほど発生しています。
また口コミに繋がってきますので、丁寧な掃除、
備品の補充などは必須となります。
レイハワイ不動産の口コミはこちらから
ここまでの口コミを集めるのには相当な時間が必要です。
一日20件ほどくる各問い合わせにも数時間以内に返信し続ける対応も必要となってきます。
返答率もエアビーを利用されている方の大切な部屋を決める要因となります。
日本では掃除をしっかり行う業者さんというのは、シルバーなどの人材も豊富で
無数にありますが、ハワイではなかなか時間通りに、またクオリティの高い仕事を行う掃除屋さん
というのが非常に限られています。
この一年でしっかりとして掃除を行う業者さんを探し、
毎日の掃除を行って頂いています。
※ちなみに掃除の費用というのは宿泊客の方から直接徴収しますので
利回りには影響しません。
レイハワイ不動産の管理費は宿泊費を20%を頂いて運営しています。
投資家さんにすればどのような物件を購入するか。
これが利回りを出す為の最大の鍵となります。
投資としてハワイのエアビーでのバーションレンタル(短期賃貸)を行う条件として、
1．合法的に最低宿泊期間を1ヶ月以下に設定出来るコンド
2．利回りを出す為のコンセプト
の二点が必要となります。
この二点さえ満たせる物件であればレイハワイ不動産にて
自信を持ってバケーションレンタルの運営が可能です。
まず合法的に1ヶ月以下の賃貸が可能な物件。
これはワイキキのようなホテルが多くあるロケーションでも
非常に限られていて、ワイキキ全体コンドの中でも10%以下、
もしかしたら5%以下ぐらいしかございません。
1ヶ月以下の賃貸が無理なら、利回りは極端に下がります。
1ヶ月ごとの賃貸でもハワイなら欧米の方からの需要が有りますが、
どうしても空白の期間が発生してしまいます。
1ヶ月以下の賃貸が可能とう事は稼働率を上げる事に繋がります。
また出来るだけ稼働率を上げるには宿泊単価を下げる事で実現可能です。
エアビーアンドビーをやって気づいたのですが、
観光客というのは日本人の感覚では折角のバケーションなので
良い部屋で豪華にステイする。という方だけではないようです。
それより出来るだけ長く安く泊まりたい。という方の方が
世界をマーケットに考えると多いようです。
という事で宿泊単価を下げ、エアビーのような安くて良質な宿を探している人が多く利用している
マーケティングツールで広告すると、稼働率というは簡単に上がります。
利回りというのは投資の効率の事ですので、購入する物件を出来るだけ低く購入し、
宿泊費収入を上げる。というシンプルなやり方。
これが利回りを上げる基本となります。
ただし物件を安く購入出来れば、宿泊単価を下げるとう事で稼働率を上げれますが、
ハワイというマーケットにはお安く購入できる物件というのは非常に少なく、
誰もが狙っていて競争率が高くなっています。
ちなみにこちらのハワイアンモナークの物件は8万7千ドル(借地権)でオーナーさんが購入されました。
カレンダーを見て頂けるとわかりますが、稼働率は平均90%以上。
実質利回りでおよそ7.7%となっています。
※こちらは所有権ではなく借地権の物件です。
※水回りの修繕、備品の購入などの初期投資は必要になります。
ただ投資というのは出口を見て、最終売却した時に成功したか失敗したかが通常判断されます。
単に安く購入し、宿泊単価を下げて稼働率を上げるだけでなく、
質の高い物件を購入し、価値を付け、高い宿泊費を設定し、稼働率も上げ、
売却時には高く売る。
とうい方法で利回りを確保する方法もございます。
こちは単に安い物件を購入し、安く賃貸するより遥かにハードルが高く、
ノウハウが必要となります。
こちらのバケレンコンド、ハワイで2ベッドルームなどは利回りが出ない。
というのが不動産屋の間で良く言われていたのですが、
エアビーのようなツールが出てきたお蔭で、コストをあまり掛けずに
多くの人にアピールでき、宿泊単位を上げても稼働率を保てるようになり、
利回りを上げる事が出来ました。
このエアビー部屋、実質利回りはなんと7%台。
※こちらは所有権の物件となっています。
Kyoxというアーティストのコーディネートしてもらい、
【元気の出るお部屋】というコンセプトを持たせ価値を持たせています。
2ベッドルームのバケーションレンタルというのは
ナウルタワーやハワイキタワーのようなカカアコ築に多くある築浅物件。
まるで東京の分譲マンションのようなお部屋。
「ハワイに来る方にはやはりここはハワイだ。
部屋にいて楽しい。部屋にいたい。と思わせるお部屋を作りたい。」 by オーナー
物件探しには相当な時間を費やし、オーナーさんとアーティストと
それ以上の時間を費やし、費用も掛けて改装しました。
アラモアナビーチ、アラモアナセンター近くのオーシャンビューを
50万ドルほどの2ベッドルームを購入されましたが、
なかなかそのようなお部屋を探すのは難しいです。。
写真や動画もしっかり用意し、お部屋の使い方などにも検討に検討を重ねました。
お金、時間、そして頭を使ったお部屋です。
世界をマーケットにすればコンセプトに共感する人が必ずいます。
それを多くの人に伝えるのがエアビーとなります。
※ アロハストリートさんの記事はこちらから
ハワイのエアビー、今後は税別表示も可能になる可能性が有り、
更に収益が上がる見込みです。
もちろんここはハワイですので、ハワイを楽しむというお金には変えれない価値が有ります。
ホノルルマラソンの時には必ず自分で利用する。
こんな使い方がバケーションレンタルの真の楽しみとなります。
ハワイでバケーションレンタルを検討されている方、
一度こちらからご相談ください。
Arry Okano (RA)
RS -76039
※二ヵ月一度、日本で個別のハワイ不動産相談会を開催致します。
※ 税務に関する事は必ず税理士にご確認下さい。
※当社は本投資の利益を保証致しません。ご自身のライフスタイルを優先し、
リスクのあることを認識し、自己の責任でご判断下さい。
今後のイベント情報となります。
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