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アリーです.
一昨日ぐらいから波がいい。
まだ今日もギリギリ残ってそうなので、海、行かなければ、
サウスのスゥエル、いつまで続くかわかりませんからね、
今回は、ハワイで融資は可能か？金利はどうなる？という、
また少しマニアックな内容となりますので、興味の無い方は
早めに海に行って下さい！
ただ一番最後に書いた買い替えの例は、ちょっとした
話しのネタになるかもしれません。
という事で、
まずハワイで日本人は融資が受けれるか？
答えはYesでもあり、Noでもあります。
銀行の属性の判断の基本は、日本で融資を受ける時かわらず、
日本での収入、ローンの有無などを細かく確認されます。
やはり銀行も融資することによる金利、また手数料収入を望んでいますので、
貸し倒れを起こすリスクが少ない日本人は優良な顧客となります。
ただし金利は 約4から6%と、日本の住宅ローン1%台などと比べ
かなり高くなります。
個人の保証は必要なく、物件を担保に融資(ノンリコース)が行われますので、
金利、頭金もある程度の割合となります。
そして日本人は更に、アメリカ人と比べると頭金の割合が高かったり、
金利は0.5から1%ほど上乗せされます。
やはり個人保証なしのノンリコース、日本人に対する信用調査を
しっかりできない事を考えると、多少の上乗せは仕方ないのかなと思います。
アメリカ本土系のファイナンス会社では難しく、やはり日本人相手に
経験のある地元の銀行が日本人の方相手の融資には積極的です。
また物件によって融資出来る物件、出来ない物件というのがあります。
例えば、フルキッチンと呼ばれる、コンロが3つと、大型の冷蔵庫、
オーブンが備わっていない場合、融資が難しくなります。
アイランドコロニーのスタジオタイプ、
オーブン無しのコンロが2つ、というのが基本ですので、
ほとんどの金融機関で融資の対象外、となってしまいます。
また投資家さんの所有するユニットの割合が多いコンド、
商業テナントの入居している割合が多いコンドに対する融資が
難しい場合が有ります。
下記に自宅用に20%の頭金で20万ドル（約2,160万円）を
融資を受けた場合の各レンダーの金利を紹介させて頂きます。
※APR(Annual Percentage Rate)を表示しています.
APRは借入時の諸経費も反映した上での実質金利となります.
※ご自宅用ですので、投資用よりは低い金利となります.
※基準の金利です。各個人の属性を見てここからプラス、マイナスされます.
※またレートは日々変動します.
Bank of Hawaii
15年固定 3.11%
30年固定 4.00%
First Hawaiian Bank
3.12%
3.980%
Central Pacific HomeLoans
15年固定 3.169%
30年固定 4.05%
Territorial Savings
15年固定 3.169%
30年固定 3.95%
Wells Fargo Home Mortgage
15年固定 3.323%
30年固定 4.082%
ちなみに過去30年、アメリカでの金利の平均は7.6%となります。
現在の約2倍の値です。
1980年台の金利はなんと最高で18%。
昨年から上がり続けている金利、
2015年も専門家は上昇すると予測しています。
今月には金融緩和政策も抑制され、
金利の上昇とともに新興国に流れていたお金が、
大量にアメリカに流れ込み、ドル高にも歯止めがつかない状態
となりそうです。
そして以下に、今後物件価格、金利ともに上昇した場合の、
総支払額の差を説明させて頂きます。
今お持ちの50万ドルのお家を売り、ある70万ドルの物件を購入しようと、
頭金に21万ドル(30%)をつぎ込み、残り50万ドルほどの融資を受けた場合、
30年間固定、金利を4%として、頭金の20万ドルも含めて
総支払額はおよそ105万ドル。
もし今買い替えを行わず10年後、改めて同じ物件の購入を検討すると、
同じ50万ドルのご自宅は80万ドルに、
そして同じ70万ドルのお家は112万ドルになると仮定します。
※これまでのハワイの不動産のインフレ率6%を単純に当てはめた場合.
金利の上昇は仮に2%とし、6%で試算させてもらいます。
112万ドルの30%の34万ドルを頭金に、残り78万ドルを30年6%固定で借りると、
総支払額202万ドル。
不動産自体の開きは20万ドルのものが10年で32万ドル。
キャッシュでの購入ですと、価格自体は両物件平等に上昇すると仮定し、
まだ手の届く範囲ですが、
融資を受けての購入ですと、支払い額が2倍となります。
10年間でその差およそ100万ドル(約1億円)
※6%以上の更なる金利の上昇、また不動産価格が年率6%以上の上昇は、
起こる可能性が極めて高いのですが、ここでは恐ろしくて考慮していません…
前のメルマガにも書きましたが、為替も金利も価格も上昇局面の今、
買い時は、『今』という事になり、早めの30年固定金利がお勧めです。
ハワイの大手銀行さんのローン担当のご紹介や、モーゲージブローカーと呼ばれる
様々なローンを扱う会社の担当、ご紹介可能ですので、興味ある方はこちらから
お問い合わせ頂ければと思います。
では、Happy Aloha Friday!
Arry
今後のイベント情報となります。
