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ハワイ物件購入の流れ：契約ステップ支援動画

Posted by root on 2021年10月16日

| 02. レイハワイの不動産セミナー, 04. ハワイの不動産知識, 11. レイハワイで管理, 23. I myself, 最新ハワイ不動産情報

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Arryです.

ハワイに欲しい不動産を見つけて契約した。さぁどうする？

ハワイ物件　購入までの流れ

引き渡しまでの流れの説明動画です！

デポジットを支払ったり、物件を調査したり、コンドドキュメント（通称コンドドキュ）など確認したり、シロアリ点検したり、
様々なキャンセル出来るステップがございます。

是非参考に！

ハワイ物件購入と契約の流れ

＜物件の内覧　ワンアラモアナにて＞
Arry：今日はお客様の案内中でして……わ、景色すごいな。
こちらが、おいくら？
Mami：1.57ミリオンです(約1.7億円)。アスキングプライスなので、交渉次第で。

【関連動画：ワンアラモアナ　築浅、アラモアナセンター直結2LDK】

＜物件の内覧　ワイキキバニアン30階にて＞
Arry：バニアン特集をやりましたけど、30階の角部屋、ここも実はお客様に購入いただいて、まだ契約中だけど、今インスペクション……契約の一番最初の方に行う。価格はマリオットの半分以下。こちらのお部屋は別荘としてご購入いただく予定なんですけど、インスペクションを行ってます。

【契約の流れ】こちら、アリーハウスのサイトで説明させていだだきます。「ハワイ不動産購入の流れ」をクリックしていただいて出てくるのが、不動産エージェントを選ぶところから、契約から引き渡しまでの流れっていうのを、ここにまとめて書いてます。で、現在、一番大切なステップ、インスペクション、こちらを行ってます。戸建てだと屋根の上を上ったりとか、屋根裏に入ってもらったりもするんですけど、できる範囲の中でしっかりインスペクターに確認してもらってます。

＜バスルーム＞
Arry：点検口も見るんや。水の流れも確認してるのかな。水漏れは今のところないです。この辺がポタポタくる時もあるから、流しっぱなしで見ないといけない。

新しいね、配管が。バニアンは2ヶ月ぐらいかけて、全ての部屋を使えなくして、配管とか全てやり直して、縦管も横管もやり直してる。

（レイハワイ不動産では、ワイキキバニアンのバケーションレンタルを行っています。Google検索【プレバケ】）

＜キッチン＞
Arry：ここに窓があって、料理しながら海を見れるって最高よね。風も通るし。

Arry：契約となれば、一番大切なインスペクションっていう作業を専門家と行いまして、その結果レポートがすぐに出てきますから、そこを見て、この先契約が進むかどうかの判断をします。もしここで何か問題があって契約をしたくないとなればキャンセルして、その場合はデポジット(手付金)は全て戻ってきます。

【契約の流れ】ハワイの不動産は、誰から買っても実は一緒で、免許さえあれば誰でも同じ不動産を売ることができます。ですから、誰から買うかっていうのが大事になるんですけど、我々は管理もするので、そういった面からおすすめの物件の方をご紹介させていただきます。

次のステップとしては、候補物件を選ぶ。ハワイだと新築・中古関係なしにレイハワイ不動産は扱うことができます。

そして次、内覧をする。実際日本から来ることができればいいんですけど、ZOOMで打ち合わせしたりとか、オンラインでライブで物件を案内することができます。今、物件の動きが非常に早いので、見たい物件が出てきたとしても、見れない可能性はございます。

それからオファーですね。気に入った物件に対して、売主さんに対して、条件書いて買いたいですってことを伝えるんですけど、こちらから希望の金額を書いたり、条件を書いたりして売主さんの方に送るんですけど、それだとちょっと安すぎるという反応が返ってくると、それに対してOKするか、もしくはもうちょっと価格を上げて提案したりするんですけど、ここで条件が合意すれば契約となります。この段階で手付金が発生します。この手付金というのは、問題があれば期間内であればキャンセル可能ですね。書面で相手に通知すればキャンセル可能で手付金は戻ってきます。合計2回の手付金と最終決済は3回に分けて行われるんですけど、2回目の手付金はこのインスペクションが終わった段階で発生します。

＜内覧＞
Arry：こうやって2人でインスペクションするってなかなかないですね。だいたい1人で来てサッとやってしまうんですけど。
次は、これが無事に済めば次のステップをご紹介しようと思います。

【契約の流れ】情報開示。今のオーナーさんが持ってる情報、この物件に対して知ってる情報を開示していただきます。これも文書でいただきますから、内容を確認して、納得いかなければキャンセルが可能です。その場合、手付金は戻ってきます。

（基本的にAs is契約（現状のまま引き渡し）となりますのでインスペクションで発覚した問題点は引き渡し後に補修となります。売り主によっては補修してくれる事も）

そして次に、物件に関する書類を確認。コンドミニアムに関する書類が出てくるんですけど、この物件に対して裁判があるかどうか、管理費の内訳、修繕積立費の将来の予定、どういったものにお金を使うか、直近の管理組合のボードミーティング、管理議事録を確認。最近行った工事の内容とか。大量の書類になるんですけど、それを確認する必要がございます。

その後、シロアリ検査。シロアリがいるかどうかを業者さんを呼んで、していただきます。ただ見えない箇所があるので、その辺のところは免責事項が設けられてます。確認できない事項は免責ってことでAs is(今の条件のまま)で契約引渡しが終わってからもそれに対して何か問題が出てきたとしても、基本的には売主さんに対して責任を取ってもらうということができなくなります。基本的にハワイの不動産はすべて現状融資As isというのが今のところついてますので。売主さんの有利なマーケットですから、それをつけてと言われることがほぼ100％になってます。

（契約期間中のキャンセルは各期限内ですと問題ないですが一旦引き渡しが終わると責任追及は原則不可となります）

その後、もしローンを受ける場合だと、ローン特約をつけていれば、ローンを受けられなかった場合キャンセル可能です。その場合、手付金は戻ってきます。ただ今はキャッシュで買う方が多いですから、最初の段階で受け入れられないことも多々ございます。基本的に引渡しまでキャッシュだと1ヶ月〜45日ぐらい。ローンだと2〜3ヶ月かかることが多いので、売主さんが嫌がる可能性があります。キャッシュだと条件の交渉がしやすいということもあります。

そして最終登記処理。日本で言うところの権利書みたいな書類があるんですけど、そちらにサインをしていただく必要がありまして、基本的には公証人の前での署名が必要になってきますから、アメリカの領事館もしくはアメリカの書類も公証できる場が大阪・東京にありますから、そちらでやっていただく必要があります。

（ハワイ不動産に融資されている日本の銀行がございます　お問い合わせは【アリーハウス】にて）

その後、残金ですね。手付金を2回支払いましたけど、最終的な残金……購入金額＋諸経費-手付金という、残りの決済金を払っていただきます。だいたい引き渡しの1週間前。現金での購入の場合は引渡しまで1ヶ月ということなので、契約から3週間後ぐらいには残金の支払いが必要になります。基本的には購入金額の1〜2％の諸経費が発生します。仲介手数料は買う時には必要ないので。ただ、売却の時は仲介手数料が必要ですから、6％必要になってきます。

で、最終的には名義変更。鍵渡し、引き渡しとなります。購入まではどの不動産会社でも基本的にはできます。日本みたいに自分で調べたりとかはなくて、エスクロー会社というのが入りますから、誰でもハワイ不動産を売ることができるんですけど、物件管理を行うってことは、経験がないと難しくて、レイハワイならではのサービスですから、こちらのサイトをまた時間のあるときに見ていただければと思います。

＜最終点検＞
Arry：前回のインスペクションで問題のあった箇所の最終点検。引き渡しの3日前、修理が終わったかの確認に来ました。備品が揃っているかどうかの確認。

（こちらのお部屋の売主さんはインスペクションレポートで発覚した不具合箇所の一部を売主さん負担で補修してもらいました　注：通常はAs is契約なので、補修に応じてもらえません）

まず1箇所目が電気プレート。ここが古くて壊れかけてたので、新しいものに変えてもらいました。
2箇所目は電気が通ってなかった。
そして3箇所目。ここのヒビは、浴槽、直せない。ここは引渡しが終わってから専門の業者に見てもらいましょう。
4箇所目が、ドアが下に擦れるのを直してもらいました。アライメントの調整で直りました。
(5箇所目)ベッドルームとリビングの扉の鍵が壊れてたのを直しました。
(6箇所目)天井のペンキが剥がれてました。アスベストはバニアンにはないと管理組合のレポートにはあったので、吹付だけ行いましたってことで。
7箇所目の修正箇所は、(窓の)レバーがなかった。つけていただいた。

インスペクションレポートを見ていただきましたけど、こんな感じで、あのとき2時間ぐらいでいろいろ点検していただいて、その箇所を直してもらうようリクエストして、本来はAs isっていう現状融資の契約なので、売主さんは対応してくれない可能性があるんですけど、一応リクエストして、それを直していただけたってことで、売主さんに感謝してますね。

＜物件の内覧　トランプタワー９階にて＞
【関連動画：トランプタワーの6000万円以下のお部屋を見てきました！】

Arry：久しぶりにトランプタワーやってきました。もうほぼ引渡しなんですけど、いろいろ契約の段階をお見せしてきましたけど、これが最後の最後、ファイナルウォークスルーにやってきました。部屋の点検がありましたけど、その時の状態と変わってないか、補修がちゃんとされているかどうかの最終点検、これが問題なければそのまま引渡しとなります。

（こちらのトランプタワーのお部屋も契約後すぐにインスペクションを実施
パーツが無かったり、コーキングが剥がれていたりしていましたが、補修されていました）

無事に引渡しってことで、こちらのお部屋、コロナの影響でお買い得になってましたけど、買っていただいてしばらくは別荘としてご利用いただく予定です。

契約シリーズでした〜。

まとめ：

今回の記事で、物件の契約の流れを詳しくご紹介しました。
さすがに不動産なので、ややこしい話だったかと思いますが、お分かりになりましたでしょうか。

最後に概要をまとめておきますね。（一部補足もしました）

コンドミニアムは売りに出てから契約になるまでの日数は平均11日。（2021年9月時点　※前年同月より10日減っています。人気物件は高級物件でも争奪戦になること多々。）
ほとんどがオンラインでの内覧で、実際に見ずに決まります。
そして、オファー（買付）には希望の価格や条件を記載して売主に提示することができます。（相場の確認もしておきましょう）
両者の希望が合致すれば契約成立、合意出来なければ契約不成立となります。今回の解説では、両者が合意した！と仮定して進めました。

気に入った物件に出会えて購入、となった場合、まずは　最初デポジット［手付金］を支払い、インスペクション（物件の調査）を行います。
動画内では、水漏れの確認（壁・天井なども）電気・配線関係アプライアンスなど全て確認しました。
その後、お部屋のレポートの結果をもらい、ファイナルウォークスルー（最終点検）を行うという流れです。

基本的に『As is契約（現状のまま引き渡し）』となりますので、インスペクションで発覚した問題点は引き渡し後に補修となります。
※売り主によっては補修してくれる事もあります。

その後、物件に関する書類を確認することになりますが、インスペクション同様、確認できる箇所には限界があります。
契約期間中のキャンセルは、各期限内であれば問題ないですが、一旦引き渡しが終わると責任追及は原則不可となります。

今回の動画では、お部屋の売主さんは、インスペクションレポートで発覚した不具合箇所の一部を売主さん負担で補修してもらいました。
※通常はAs is契約なので、補修に応じてもらえません。

以上になります。ご購入の際の参考にして頂ければ、とても嬉しく思います。
新しい情報などが入りましたら、ブログ内で随時更新していきますので、
新着をチェックしてくださいね。
また、ホノルルなどの人気エリアの土地や一戸建てに関する情報も、近々お伝えできればと思っています。
乞うご期待！

ハワイ不動産に関するお問い合わせはこちらから

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