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Arryです.
お陰様で現在4つの契約が同時進行させて頂きました。
恐らくこの先も、私がカリスマエージェントになったとしても
4つの契約は無いと思います。。
4部屋全てを賃貸として貸し出させて頂きます。
一部はリフォームを行い、出来るだけ利回りを上げる
努力を行います。
購入された物件の家賃のレンジは1200ドルから1600ドル。
この辺りが単身者の方がハワイを感じる物件として住みたくなる
価格帯となります。
普段から物件管理を行い、リーシング活動を行っていますが、
とにかくこの辺りの物件が不足していました。
入居されたい方、退去される方のタイミングが合わなかった事、
数知れず、
4月中旬頃から入居可能となりますので、興味ある方は
こちらのページご覧下さい。
ちなみに今回の物件、表面で利回り8〜10%となっています。
日本のように築が古くなっても価格が下がりにくい。というか
価格が上がり続ける可能性が有り、しかも日本の税法上償却が大きく
個人の所得税の節税対策に有効です。
(ただし減価償却のスキームに関しては、出口、特に売却益に関しては
しっかりお考え下さい。)
将来の修繕積立計画もしっかりしており、管理費も抑えられているコンド、
そして購入前のインスペクション（物件調査）をしっかり行い、
不具合箇所をしっかり修繕しつつ、同時にリノベーションを実施。
それでも実質、5〜6%の利回り。
ドルでの収入を得れる物件、如何でしょうか？
弊社にて管理、リーシング(広告、募集活動)を行います。
しかし課題も有ります。
今回契約が続き、私自身でその購入頂いた物件の管理も行う。
やはりマンパワー不足かな、と感じます。
ハワイの管理会社、管理人、業者の対応には島国のスローな
空気が流れています。
ローカルの方はそういう環境で育っていますので待つことなども
仕事がちょっとルースなのも問題ないですが、やはり日本のオーナーさん、
テナントさんにはそのようなスローな空気が通用しません。
幸い私どもは、今のところ他の管理会社に比べると物件数が少なく、
細かな管理が行えます。
また物件の空室の期間が1ヶ月を超えた物件はございません。
日本では一人で100〜300戸の管理、当たり前に行っていますが、
ハワイではどしても一人でそのような戸数、管理する事は出来そうにありません。。
今後は物件が増えてもサービスの質を下げずに、一人あたりの作業効率を上げるか、
アメリカ、特にハワイで、今後は大きな課題となります。
社員ともども精進してまいります。
ちなみに今回は4物件、それぞれ異なる買い主さんの
お手伝いをさせて頂きました。
もちろん弊社のブローカー、エージェントに手伝ってもらいならが、
ハワイでも日本でも注意が必要なのは、両手（デュアルエージェンシー）
と言われる、買い手と売り手が同じエージェントで契約を行うパターン。
これは私達エージェントにすれば、手数料が倍となりますので、
日本同様、ここハワイでもこれを狙う方がいます。
おそらく悪気などなく、ハワイの場合はマーケット的に売り主の立場が
かなり強い事から、売る物件さえあれば、後は買主を見つけるだけで簡単に
契約出来てしまいます。
自分のお客さんにその物件を買ってもらうと同時に二つの契約となり、
非常に効率が良くなります。
しかし売主さんは安く売られる可能性、
買主さんは高く買わされる可能性、
エージェント、不動産会社の都合で契約を成立させたいが為に、
情報開示などが相手に伝わらない可能性など、
エンドのユーザーには様々なリスクが発生しますので
注意が必要です。
日本、ハワイともに法律上では禁止されておらず、
追加の契約書に買い手、売り手がサインするだけでデュアルエージェンシーが
成立してしまいますので、そのような契約書（Dual Agency Addendum）
というものを不動産会社、エージェントから準備された場合、
十分にそのリスクご理解下さい。
上記のリスクをわかった上で、どうしても欲しい物件、
という事であれば良いですが、購入されてから問題が有っても、
契約書にサインされれば、責任追求が難しくなります。
特に英語やマーケット、契約の仕組みがわかっていないハワイで
何も知らずに、契約が実はデュアルエージェンシーだった。
という話しを良く聞きます。
日本も同様。
売主の力は強くないですが、マーケットが閉鎖的。
ほとんどの不動産会社は売り物件を預かると、データベースに登録する義務は
有りますが、規制、調査が緩く、まずは自分で買主さんを見つけようとします。
昔に比べると、自分で買主さんを見つけるのが難しく、
マーケットに放出する事が多いですが、それでも手数料が2倍になるなら、
ゆるい規制を潜り抜け、なるべくマーケットに出さず自分でホールドします。
特に私が所属する大阪などでは（笑)
ハワイでは全ての売り物件は必ずデータベースに登録する義務が有り、
厳しい罰則も適用されます。
ただ結局は売主さんから預かっている売り物件を登録せず、
自分で買主さんを見つけてから物件を登録、他のオファー（買い付け）が
あっても無視する。
という事が出来てしまうので、あまり意味がない規則となります。
どこの国でも不動産屋は賢いです。。
手前味噌ですが今回全ての契約、良い価格での成約お手伝い出来き、
お客さまはもちろん、買主さん、売主さん、エージェントさん、社員さん、
皆さんが喜んで頂けたと思います。
皆さまのお蔭です。
ただ先ほど述べたように、今後どう管理し、価値を上げていくか、
また同時に、住まれる方の満足度を満たす事が出来るか、
課題はまだまだございます。
レスポンスの早さは誰にも負けない、人として何が正しいかを判断基準に、
お客さま、社員とまた感動を共有出来るよう精進してまいります_(._.)_
Arry
