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Arryです.
ハワイの一戸建ての中間価格(その月に売れた物件を並べて中間にきた価格)、
なんと71万ドルです。(2015年7月時点)
⇒中間価格に関してはこちら
⇒ハワイの不動産知識はこちら
⇒ハワイの不動産マーケットはこちら
を参考にしてください。
ハワイの最低賃金は2015年1月の時点で時給7.75ドル。
平均月収は2013年で$3,301.13ドル。
親元で過ごして毎月2,000ドル貯金出来たとして70万ドルを貯めるのに30年。。
しかし毎月売れている戸建てのうち半数は70万ドルを超えます。
これでどのように70万ドルの戸建てを買えるのでしょう？？
その答えは、
Equity。
Equityとは純粋資産価値という意味で、簡単に考えると
不動産を売却すると借入金を返済して残る金額になります。
今現在マーケットで売れる金額 – 残りのローン残債 ＝ イクイティ
(融資を利用していない場合、マーケットプライス ＝ イクイティ)
アメリカでは最初に小さな物件を融資を利用して購入します。
金利は日本に比べて高いですが、古くても物件価格が上昇するという事を見込んで、
融資を利用します。もちろん返済比率には十分注意する必要が有ります。
となると、収入が月3000ドルとした場合、生活費などのバランスを見て
返済比率を25%として、750ドルをローン返済に充てます。
5万ドルほど頭金に入れ、30年固定、金利4%で15万ドルほど借入れが行えます。
20万ドルの物件となると、ハワイの中間価格である71万ドルのお家に比べるとかなり低く、
ハワイでの一戸建ての所有は無理。と思ってしまいますよね。。
ただコンドミニアムの中間価格は35万ドル。
(2015年7月時点)
売れているコンドの半数は35万ドル以下の物件となります。
現在の35万ドル以下のコンド、この地価の高いワイキキでも191件売りに出ています。
20万ドル以下だと85件になります。
20万ドル以下、
例えば独身時代に20万ドルのカラカウアン、
所有権付き1ベッドルームを購入。
家賃は1500ドルしますが、返済は約半分で済みます。
家賃は誰かのローンを代わりに払っているだけで、
お金を毎月捨ているようなものとなります。
しかし融資を利用して購入した場合、ローン返済は一歩づつ自分の物件の
Eqity(資産価値)を高めていきます。
もちろん部屋の中の改装など大家さんにお願いする必要も有りませんw
自分が所有していますから、
これは日本でも同じなので、当たり前。
と思われるかもしれませんが、
物件価格は高いが土地が限られ下がりにくいハワイのマーケット、
間違いない物件を購入すれば、ほぼ返済金額は将来物件を売却すると戻ってくる。
と考える事が出来ます。
日本だと中古に対するマインドの違い、また国、建築会社の方針から
例え新築物件を購入しても、すぐに価値が下がっていきます。
(よほどの都心は別ですが、それでも何十年単位で考えると恐らく下がります。)
長く住むにつれ、返済が進みEquityが増える。
そして物件のマーケットプライスも上がっていきます。
あと日本との大きな違い、金利は全額経費に算入出来ます。
また買い替え時の売却益に対してもかなり高額な控除を受けれます。
そうこうしているうちに結婚、子供が生まれます。
カラカウアンの1ベッドルームより更に広い物件に買い替えます。
20万ドルで購入したハカラカウアンは25万ドルに値上がり(あくまで予想です)、
その売却資金を次購入する物件の頭金に投入します。
40万ドルの1ベッドルーム(ワイキキに現時点で80件ほど有ります.)を購入する為に、
売却金額25万ドルを頭金に投入(諸経費考慮せず.)。
如何でしょうか？
コンドの中間価格(仮に40万ドルに上昇と仮定)
と同金額の物件を所有する事になります。
次の借入額も今と同じ15万ドル。
金利が上昇し返済額は増える可能性も有りますが、
その時には自分の収入も増えているはず。
このように物件の価格が上がるマーケットでは
Equityというのが非常に有効です。
このスパンを5年と仮定した場合、
毎月家賃1500ドル(恐らく途中値上げされますが、)を払っていた方は、
合計90,000ドルをドブに捨てました。
融資を受けた方は毎月返済した分、自分の不動産の資産価値を上げ、
35万ドルの物件を購入出来ました。
(何の努力もしていません。)
とにかく早く融資を受けて所有するメリットに気づく必要が有ります。
土地が限られているハワイ。
ちなみに人口はというと、2000年は約120万人、2010年は約136万人、
2014年は約142万人と右肩上がり。
（アメリカの人口は約3.2億人。2050年には4億人を突破、
2100年には4.6億人の予想）
とこの狭い土地に更に人口が増えます。
アメリカの景気がこのような感じで底堅い。
住宅の供給はまだまだ需要に対して足りていない。
カカアコの新築も中間価格を下回るような物件が出てこない。
と、中間価格を下げる要因というものが見当たらない。
ちなみに1990年の戸建ての中間価格は352,000ドル。
2000年は295,000ドル。
2010年は592,750ドル。
そして2015年7月は710,000ドル。
この10年スパンの中間価格、価格がピークだったバブルの1990年の時と比べ
2000年は価格が下落しています。
それでも1990年の不動産価格に戻り、あっという間に
2010年は追い越していきました。
そう仕組みは単純、
土地が限られ、人口が増えているハワイ、供給が限られ、需要が多い。
人は住む場所が必ず必要。
しかもインフレが起こっているマーケットだと単純に上がる。
そこに古くても価値を見出すアメリカ人のマインド。
そう一旦突発的な要因で価格が下がっても、人口が減る。または住宅の供給が増えない限り
価格は上がり続けます。
ちなみに中古物件がマーケットに出てから売れるまでの平均日数(Days on Market)
戸建てが16日、コンドは24日(2015年7月時点)
脅威的な早さで在庫がなくなっていきます
この仕組みに早く気づいた人、また無意識に何も考えずに物件を買った人が
ハワイでは今、70万ドル以上のお家を購入しています。
Arry
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