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減価償却を利用した、海外物件購入時に利用する節税、加速度減価償却。
最近よく耳にするこの減価償却とは、購入時の建物部分の価値を購入価格に対して算出し、築年数により決まった年数で割り、毎年経費にできる制度です。
日本人は海外で発生した所得に関しても、日本で確定申告を行う必要が有りますが、日本での税法（簡便法）で海外不動産の減価償却額を計算しますので、合法的に節税が可能でした。先のアラモアコンドの収支計算には、この減価償却が含まれていません。
ただし個人所有の不動産の場合、2021度から本スキームの適用が出来なくなります。
それは現在所有している個人名義の方も同様となります。
償却できる限度額が設定され、マイナスでの通算を認めないという事で節税が難しくなります。
ただし売却する際の簿価はその分減らず、税金を払いすぎる。という事にはなりません。
専門的な事などは必ず税理士にご相談下さい。レイハワイ不動産からご紹介可能です。
法人所有の場合、売却する際の税率は法人税率という事で売却する際、節税にはならないのですが、
法人の場合、様々な方法で売却時の税金を繰越す事が可能です。
また売却しない場合、下記方法にて節税は可能です。
日本の税法で、鉄筋コンクリート造、築47年オーバーの不動産は、9年で償却と定義されています。物件の価値は保つのに償却が短期でとれる。
木造だと22年以上の築年数の場合4年で償却可能。ただし木造は鉄筋コンクリート造より建物割合が低くなります。
ワイキキ、アラモアナあたりの築47年以上の物件を購入すると、購入金額を固定資産税評価額の建物と土地部分で按分し、建物部分を9年で償却可能です。レイハワイ不動産の売買検索システムで築年数を絞っての検索も可能です。
最近ミリラニ、カネオヘ、カポレイ、コオラニ、エヴァなどのタウンハウスなど建物割合の比較的高い木造不動産を購入し、日本で4年で償却されるケースが増えています。
ハワイは日本に比べて建物比率が高く、建物の価値が保たれる為により節税に有効とされています。
ただし償却が終了する9年後に売却した場合、簿価が0になるので売却金額に対して、売却益が発生します。
個人ならその税率は約20％となるので、現在の所得税率よりも20％が低い方は、売却益に対する税金を払ったとしても、トータルで残るキャッシュ（節税額）が多くなります。
先のアラモアナホテル（3000万円で購入した場合）、税率40％の方が9年後に売却した場合、概算で350万円ほどキャッシュが残る計算となります。
※こちらの償却に間するシュミレーション参考にしてください。個別のコンドミニアムに関するシュミレーションは個別コンサルタント時にお伝えします。
ハワイだと売却時に、外国人が保有している不動産に対して、一定額を一旦州（HARPTA）と連邦（FIRPTA）が源泉します。
一年後に確定申告とともに、実際の税額と払いすぎた源泉分の差額を取り戻す必要が有ります。
但し日本で譲渡益に対する税金を払う必要が先に有りますので、納税資金の確保だけは必ずしておいて下さい。外国税控除により二重課税はないのですが、一旦先に納税資金の確保が必要です。
ちなみにアラモアナの例でいくと、年間1.7万㌦（9年間）が償却として経費算入可能（月15万円ほど）です。
月15万円分のサラリー収入、またはその他不動産所得との相殺が可能となります。
税率40%の方の場合、所得が15万円減るという事で、月約6万円（＝払うはずだった税金＝15万円 x 40%）の節税となります。先のローンを利用した返済例ですと、月5万円が返済。節税が月6万円と、節税範囲内での返済が可能となる試算となります。
※償却は年に一度の確定申告時の計上となります。
ポイント
減価償却を利用する事で、日本で手出し無しにローン返済（円が少しづつ貯まる可能性有り）、そしてハワイでの収益はドルとして9年間貯まり続ける可能性有り。
※ローンを利用される場合、頭金部分の資金準備が必要です。
売却せずに保有し続けると、売却益に対する税金を払う必要は有りません。
ただ借り入れを日本でされている方は、9年後の償却がなくなってからの返済資金を確保する必要が有ります。（不動産で得たドル収入から、日本への送金が必要になる可能性がございます。）
詳細な節税のシュミレーションが欲しい方は、個別コンサルにてお会いすれば準備させて頂きます。
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尚、税務に関する事は必ず税理士にご確認下さい。税理士のご紹介可能です。
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