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リノベーションを含めて8,000万円の不動産購入シュミレーション
イリカイマリーナ、61万ドルのお部屋を購入。85,000ドル(約900万円)をかけてリノベーションを実施し、バケーションレンタルとして運用。
レイハワイ不動産のリノベーションの実例はこちらのブログから。
その他リノベーション済みのバケレン運用部屋の動画はこちらのレイハワイ不動産Youtubeチャンネルから確認下さい。
購入者N氏（お医者様）、個人所得税率40％。30万ドルを借り入れ。
収入
一泊150ドルｘ21日＝3150ドル
70％稼働として試算。実際は単価、稼働率ともにこれを上回る月が多くなっています。
経費
返済は日本で行っています。
共益費 686
レイハワイ管理費 宿泊費の20％ 630
会計士、GET、TAT申告費用 150
固定資産税 525
保険料 50
定期清掃、リネン 150
経費合計 2,191
概算収益 月 959 ドル
収支には出て来ませんが、償却に関しては、
※個人の方に関しては償却限度額が設定され、節税とはなりません。
築47年以上の物件なので、毎月4643.5ドル（47万円）を9年間経費に算入。
法人税率40％のN氏の場合、毎月約20万円の節税。
（47万円の償却 x 40%）
返済は30万ドル借入として 12万円/月 ※30年借入。変動2.8%とした場合
節税出来た分＝キャッシュが残ると考え、その分を返済に充てれると考えると、毎月日本側で毎月約8万円（20-12万円）が残り、ハワイでは収益丸々959ドル/月が、ハワイの銀行に貯まる。
9年間合計 864万円（日本）※返済なければ約2,000万円と、ハワイで103,572ドル(約1,200万円)を貯蓄。
※あくまでも詳細は税理士さんに確認下さい。ご紹介可能です。
もし9年保有し、その後売却した場合の売却益に対する税金と節税の関係は、
61万ドル（購入時と同じ価格）で償却が終わる9年後に売却すると仮定。日本側で支払うべき譲渡益課税額は法人だと節税した分そのまま売却時
税金として支払う必要が有ります。（日本法人ですので、売却額に対して約20％源泉され、また翌期に取り戻す作業が必要となります。）
ただ法人ですので、売却を役員退職時に、または不動産賃貸業の方は大規模修繕を行うなどして
売却益に関する税金を繰越し、または退職金で相殺する事が可能となります。（個人に物納するなどして）
レイハワイ不動産のバケーションレンタルサイトからは各部屋の稼働率や、宿泊単価を確認頂けますので、ご自身である程度の利回りの計算は可能です。さらに詳細な説明、資料が欲しいという方は個別コンサル時にお伝え致します。
個別コンサルタントの日程はこちらから確認下さい。
個人の所得税率が高いほど、売る時の税率との差が多くなり節税になります。
※売却時、一旦外国人は譲渡益が有る無し関係なく売却価格の一部が源泉されますが、翌年の確定申告で払いすぎた分は取り戻せます。翌年に戻るので、一旦納税資金の確保は必要です。
※米国でも売却益に対する納税が必要です。但し外国税控除により二重で支払う必要はございません。ただし後から還付という場合もございますので、日米の不動産に強い税理さんにご相談下さい。弊社からもご紹介可能です。
※売却益、また売却益繰り越し制度（1031 Exchange）などの説明はこちらをご覧ください。
※海外不動産を利用した簡便法での償却方法の税法が改正されました。最新の情勢はこちらを確認下さい。
売却しなければ、売却益関係しません。節税も含めたドル資産構築の為のハワイへ現物投資、また自分たちが好きなように改装して利用する。という方にはバケーションレンタルでのハワイ不動産投資がお勧めです。
リノベーションを行った場合などの予想収支シュミレーション、償却を入れたシュミレーション、リノベーションのご相談など、個別コンサル、小人数セミナーにてお会いした方のみにお伝え致します。
個別コンサルに関するお問い合わせはこちらからご確認下さい。
※ 当社は本投資の利益を保証致しません。ご自身のライフスタイルを優先し、リスクのあることを認識し、自己の責任でご判断下さい。
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