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またまたハワイの不動産マーケットのお話しです。
さすがに3回連続で金融、不動産市場に関する事書くと、
不動産会社のエージェントらしいですね、
やはり日本の相談会に来れれる方、
マーケットの動向にはすごく気になるようです。
そらそうですね、何千、何億円の商品を
購入するのですから、
アメリカ、特にハワイの不動産、
日本の資産を分散させる目的では非常に有益です。
ドルで価格が下がりにくい、ましてや上がる可能性の高い、
形として残る不動産に分散。
ハワイであれば、比較的流動性もある程度確保出来ます。
日本に地震や放射能、デフォルトなどのカントリーリスクが
あるとするなら、ヘッジ先としてはハワイの不動産、
最適かなと思います。
ただしキャッシュフローを狙う投資に関しては、
利回りの低さ、イールドギャップの少なさを考えると
日本ほどの魅力はありません。
さて、前回の続きのマーケットの重要な指標、
Absorption Rate。
こちらは現在ペースで売れ続けると、
今ある在庫がなくなるまでの期間を元に算出し、
現在のマーケットがSeller's Marketか、
Buyer's Marketかをの判断に利用出来ます。
この指標、6ヶ月以内ですと
Seller's Makerket (流動性が高く、在庫が少ない売り手市場)
6ヶ月以上ですと
Buyer's Market (流動性が乏しく、在庫が多い買い手市場)
となります。
ホノルルの4月のデータを元にAbsorption Rateを
算出すると、
コンドは 3.4ヶ月
戸建ては 2.9ヶ月
と、かなりのセラーズマーケットになっています。
売りの物件が少なく、マーケットに出ると、
すぐに売れる状態です。
私も物件を売りに出し、問い合わせの多さを
実感しています。
特に戸建ての動きは早いです。
長くなりますが、あともう一つ
ハワイのマーケットの特徴の一つに
リスティングの価格(売りに出した時の価格)と、
最終的に売れた価格の差が、3%以内に
収まっています。
アメリカ本土ですと、
100%近く差がある州もあります。
売主さんに対する印象を悪くしない為、
あまり低いオファーをいれない事が
大きな要因とのことです。
最近の傾向として、どうしても欲しい物件には
販売価格より高い買い付けを入れる傾向にあります。
キャッシュで買い付けを入れる事、
そして販売価格より高い買い付けを入れる事、
とうことでマーケットに出してから
契約がクローズするまでの期間が最近、非常に早くなっています。
このようにして前回説明したステージ2での上昇傾向が
牽引され、ある一定期間持続することになります。
Arry
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