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6-4  ハワイ不動産に8,000万円で投資

Posted by root on 2019年03月01日
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リノベーションを含めて8,000万円の不動産購入シュミレーション

 

 

 

 

イリカイマリーナ、61万ドルのお部屋を購入。85,000ドル(約900万円)をかけてリノベーションを実施し、バケーションレンタルとして運用。

 

 

 

 

 

 

 

 

レイハワイ不動産のリノベーションの実例はこちらのブログから。

 

 

その他リノベーション済みのバケレン運用部屋の動画はこちらのレイハワイ不動産Youtubeチャンネルから確認下さい。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

購入者N氏(お医者様)、個人所得税率40%。30万ドルを借り入れ。

 

 

 

 

収入 

 

 

一泊150ドルx21日=3150ドル

 


70%稼働として試算。実際は単価、稼働率ともにこれを上回る月が多くなっています。

 

 

 

 

 

 

 

 

経費 

 

返済は日本で行っています。

 

 

 

共益費                                                 686

レイハワイ管理費 宿泊費の20%  630

会計士、GET、TAT申告費用                150

固定資産税                                          525

保険料                                                       50

定期清掃、リネン           150

経費合計                       2,191

 

概算収益            月    959 ドル

 

 

 

 

 

 

 

 

収支には出て来ませんが、償却に関しては、

 

 

 

 

築47年以上の物件なので、毎月4643.5ドル(47万円)を9年間経費に算入。

 

 

税率40%のN氏の場合、毎月約20万円の節税。       ※税率がさらに高ければ効果大

(47万円の償却 x 40%)

 

返済は30万ドル借入として   12万円/月          ※30年借入。変動2.8%とした場合

 

 

 

 

 

 

 

節税出来た分=キャッシュが残ると考え、その分を返済に充てれると考えると、毎月日本側で毎月約8万円(20-12万円)が残り、ハワイでは収益丸々959ドル/月が、ハワイの銀行に貯まる。

 

 

9年間合計  864万円(日本)※返済なければ約2,000万円と、ハワイで103,572ドル(約1,200万円)を貯蓄

 

※あくまでも詳細は税理士さんに確認下さい。ご紹介可能です。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

もし9年保有し、その後売却した場合の売却益に対する税金と節税の関係は、

 

 

 

 

61万ドル(購入時と同じ価格)で償却が終わる9年後に売却すると仮定。日本側で支払うべき譲渡益課税額、そして節税のシュミレーション。

 

 

 

ハワイ 不動産 減価償却

 

 

 

結局簿価が0になってから同価格で売却しても、このケースの場合、⑨の117,300ドルが手元に残る計算となります。概算で有り、詳しくは税理士さんにご確認下さい。

 

 

 

 

 

レイハワイ不動産のバケーションレンタルサイトからは各部屋の稼働率や、宿泊単価を確認頂けますので、ご自身である程度の利回りの計算は可能です。さらに詳細な説明、資料が欲しいという方は個別コンサル時にお伝え致します。

 

 

個別コンサルタントの日程はこちらから確認下さい。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

個人の所得税率が高いほど、売る時の税率との差が多くなり節税になります。

 

 

 

 

 

※売却時、一旦外国人は譲渡益が有る無し関係なく売却価格の一部が源泉されますが、翌年の確定申告で払いすぎた分は取り戻せます。翌年に戻るので、一旦納税資金の確保は必要です。


※米国でも売却益に対する納税が必要です。但し外国税控除により二重で支払う必要はございません。ただし後から還付という場合もございますので、日米の不動産に強い税理さんにご相談下さい。弊社からもご紹介可能です。

売却益、また売却益繰り越し制度(1031 Exchange)などの説明はこちらをご覧ください。


※海外不動産を利用した簡便法での償却方法の税法が改正される可能性が有ります。最新の情勢はこちらを確認下さい。

 

 

 

 

 

売却しなければ、売却益関係しません。節税も含めたドル資産構築の為のハワイへ現物投資、また自分たちが好きなように改装して利用する。という方にはバケーションレンタルでのハワイ不動産投資がお勧めです。

 

 

 

リノベーションを行った場合などの予想収支シュミレーション、償却を入れたシュミレーション、リノベーションのご相談など、個別コンサル、小人数セミナーにてお会いした方のみにお伝え致します。

 

 

 

 

 

 

 

個別コンサルに関するお問い合わせはこちらからご確認下さい。

 

 

 

 

 

※ 当社は本投資の利益を保証致しません。ご自身のライフスタイルを優先し、リスクのあることを認識し、自己の責任でご判断下さい。

 

 

 

 

 

 

 

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